自從9月20日遭遇黑色星期一以后，港股新力控股(簡稱“新力”)停牌至今。當天收盤后，新力公告稱，公司股份及債務證券已自2021年9月20日(星期一)下午3時38分起于香港聯交所短暫停止買賣，以待刊發一份載有內幕消息的公告。

彼時業內猜測，新力要公告旗下物業公司出售事項；也有另一種說法是，新力要披露大股東股票質押爆倉。新力相關人士對此兩種說法均表示不知情。

新力控股停牌前報0.5港元/股，當日跌逾87%，最低位曾見0.37港元/股；最新市值17.85億港元。

日前，記者就部分傳聞向新力內部人士求證，了解到新力正在從幾個方面入手，試圖緩解公司資金壓力，以應對即將到來的償債危機。但從新力出售物業公司與全國項目進展來看，目前通過出售資產回籠資金這條路走得并不順暢。

根據知情人士透露，新力長三角地區江蘇有項目在談出售，全國其他地區已有項目成功出售，正在辦理交接手續。

“金融監管收緊，疊加調控政策，導致回款干涸，加上公司近期一些負面輿論導致融資快速收緊，現金流就難以支撐了。”前述內部人士透露。

然而，新力內部人士的看法僅僅說出了行業普遍存在的一個問題，那就是政策施壓下，抗壓能力弱的企業容易“出事”。如果把新力作為案例來解讀，這家房企遭遇的危機恰恰暴露了自身運營與戰略的部分問題，比如少數股東權益占比較高、過度依賴外部資金發展。

“自救”

日前，新力爆雷的輿論已甚囂塵上。截至目前，據報道，新力一筆金額為540萬元的商票此前在8月逾期，現已全部兌付。這也是“920”事件之后，新力對外界傳達的唯一積極信號。

記者獨家獲悉，新力目前有一筆400多萬元的信托已逾期，該公司財務部尚在努力調配資金償還。10月18日，新力有一筆2.44億美元的美元債要兌付。事實上，“920”事件前后，新力存續期內的三筆美元債都跟著暴跌，跌幅最大的正是這筆將于一個月內到期的美元債。

近期，聯合國際、標普相應調低了新力評級至“CCC+”，并繼續將其列入評級負面觀察名單；惠譽將新力控股長期發行人違約評級由“B+”下調至“CCC”，并將其高級無抵押評級由“B+”下調至“CCC-”，回收率評級由“RR4”下調至“RR5”。

“920”事件之后，新力在三個方面的舉措也表明這家房企陷入了資金困境，包括“降薪裁員、出售新力服務、出售項目股權”。

據了解，此前的9月15日，新力公司總部員工已陸續收到降薪50%的口頭通知，但至今公司內部也沒有發布關于降薪的具體文件，且當月工資已正常發放，有待下月工資發放情況才能求證降薪真實情況。日前，新力又傳出裁員，新力服務裁員50%。

新力服務招股書自9月初失效之后，沒有更新招股書的動作。業內人士指出，新力大概率要出售物業。

從碧桂園到金科，坊間傳聞新力已在市場上“兜售”新力服務有一段時間了，但至今這筆生意都沒有落錘。從招股書可見，新力服務2020年收入10億元，相比同為黑馬房企的中梁旗下物業公司——中梁百悅智佳2020年的7億元營收，并不遜色。

知情人士透露，新力董事長張園林與金科董事長黃紅云之間相互熟悉，很有可能可以促成生意。但金科服務相關人士對記者表示，目前還沒有非常確切的消息。

“從物業市場角度看，新力賣物業應該沒什么大問題，今年物業公司估值已經見底了。主要看新力集團目前的困難能否撐過去。”一名物業老兵對記者分析道，今年開發商日子越來越難過，賣子求生的情況很常見，再者太多物業企業上市，資本市場已融不到太多錢。

合聯營困境

除了降低人力成本與出售手中資產，張園林在融資層面已沒有更多辦法。此前南昌項目傳出停工，新力方面解釋是由于工程流程中某一個環節供應商質量出了問題，工程方要求其整改，導致停工。

由此可見，新力要出售這些在建項目的話，收購方要考慮新力項目目前是否存在停工風險。此外，還要考慮合聯營公司的占股比。

在停牌期間的9月24日，新力發布了2021年中報。新力一直是黃檔房企，一直以來只有剔除預收賬款之后的資產負債率這一項不達標。今年上半年，新力銷售587.89億元，開發中物業約為225億元，應付給合聯營公司的出資為約46.83億元。這從一個側面表明，新力在其開發項目中的權益占比較低，如果要引入資金方或者說合作方，還要與此前的合作方的溝通好。

值得關注的是，上半年新力的流動資產比去年年底增加約20%，中報披露稱，主要是由于期內現金及現金等價物和開發中物業增加所致。

從合聯營公司的墊資情況來看，新力今年上半年經營情況并不是很樂觀。該公司合營公司墊資比去年少3億元左右，但聯營公司墊資情況比去年同期有大幅增加。聯營公司今年上半年墊資超過18億元，去年同期僅為4億元。從新力償還合聯營公司情況來看，上半年，新力償還合營公司墊資15億元，比去年同期少大約1億元；償還聯營公司墊資2.5億元，去年同期卻償還了8.9億元。

新力少數股東權益過高這一問題在2019年年報暴露，年末歸屬于少數股東的權益為67.29億元，同比增長723.95%，超過7倍的增長。2021年上半年，新力非控股權益100億元，相比去年同期91億元，又增長了9億元。

也正是由于合作開發模式，新力才獲得了高速發展。如今，新力牽一發而動全身，項目合聯營公司能否配合新力渡過難關尚不得而知。

債務承壓

知情人士對記者透露，新力最近有一筆400多萬人民幣的信托還不上。此外，10月18日即將到期的一筆2.5億美元債，成為資本市場關注點，當下可見的資金缺口就有15億元左右。

截至2021年6月末，新力流動負債754億元，有息負債約295.5億元，其中有抵押負債243.6億元，未來一年內約有133.6億元債務到期。

按照中報披露的上半年凈利潤7.3億，非受限制資金約140億，新力短期內的償債能力為何消失了？為此記者微信上曾多次聯系新力首席財務官許進業，對方一直沒有回應。知情人士透露，新力香港辦公室多名工作人員也都無法取得聯系。

由張園林2010年創辦的新力，10年間伴隨中國房地產發展火速成長為千億房企，“黑馬10年，趕上別人發展30年，但崩得也快”。知情人士曾經對記者說，高周轉的模式必須配以相應的金融環境。短期內金融政策收縮過快，對企業無異于釜底抽薪。

“這么多年土地財政和貨幣問題讓房地產行業過于受寵，其實很多房企經不起推敲?！币幻麡I內人士表示，房企過往通過買榜單等非常規手段實現高負債的模式應該喊停了。