8月25日，香江控股公布2021年半年度報(bào)告。報(bào)告顯示，由于受疫情影響程度減小，2021年上半年香江控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收、凈利雙增，但由于土地支出增加，現(xiàn)金流大幅下降，資產(chǎn)負(fù)債率迅速攀升。

毛利率降至五年內(nèi)新低

受新冠疫情、商品房結(jié)轉(zhuǎn)周期、國(guó)家限購(gòu)政策及銀行住房按揭貸款等因素的影響，2021年上半年，香江控股的房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積約21.55萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.95%；簽約銷售金額約24.57億元，同比增長(zhǎng)24.15%。

自2015年香江控股提出“去房地產(chǎn)中心化”轉(zhuǎn)型以來(lái)，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售規(guī)模一直未能實(shí)現(xiàn)大規(guī)模增長(zhǎng)。其中2019年簽約銷售金額最高，達(dá)63.25億元，同比增長(zhǎng)94.44%，此前的2016-2018年，銷售規(guī)模一直在30億元左右徘徊，2020年為53.66億元。

盡管如此，房地產(chǎn)銷售依然是香江控股主要的收入來(lái)源。2021年上半年，香江控股營(yíng)業(yè)收入為18.32億元，同比增長(zhǎng)72.78%。其中商品房、商鋪、寫字樓銷售收入為10.81億元，占營(yíng)業(yè)收入的59.02%，商貿(mào)流通運(yùn)營(yíng)創(chuàng)收5.41億元，占比29.56%。另外，其他業(yè)務(wù)營(yíng)收2.09億元，占比11.42%。香江控股表示，營(yíng)業(yè)收入增加是因?yàn)樾驴⒐そ粯牵靠钍杖胍约白饨鹗杖胼^上期增加所致。

營(yíng)收大增的同時(shí)，香江控股的各項(xiàng)成本也在增長(zhǎng)。半年報(bào)顯示，2021年上半年，香江控股營(yíng)業(yè)成本大幅增長(zhǎng)88.52%至11.16億元，增幅高于營(yíng)收。同時(shí)，財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增長(zhǎng)55.58%至2.46億元，管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用也分別上漲29.42%和12.7%。

受此影響，2021年上半年香江控股毛利率同比下降5.09個(gè)百分點(diǎn)至39.09%,達(dá)到五年內(nèi)新低，首次低于40%。其中，商品房、商鋪、寫字樓銷售業(yè)務(wù)毛利率34.65%，較2020年同期的51.01%下降16.36個(gè)百分點(diǎn)；商貿(mào)流通運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率較去年同期增長(zhǎng)9.1個(gè)百分點(diǎn)至56.11%。

此外，得益于營(yíng)收的大增，香江控股的歸母凈利潤(rùn)也同比扭虧，增長(zhǎng)240.1%至4132萬(wàn)元；扣非凈利潤(rùn)1792.04萬(wàn)元，同比上升149.09%。

資產(chǎn)負(fù)債率攀升至80%

2021年上半年，香江控股經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~由正轉(zhuǎn)負(fù)，大幅下降447.98%至-8.03億元。對(duì)此，香江控股給出的解釋是，主要是購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金增加所致，其中株洲項(xiàng)目購(gòu)置土地款1.34億元、增城朱村項(xiàng)目購(gòu)置土地款8.06億元、來(lái)安項(xiàng)目購(gòu)置土地款1.67億元。

需要指出的是，因?yàn)橥瑯拥脑颍憬毓?020 年全年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~較上年減少約26.83億元，同比下降81.79%。

半年報(bào)顯示，2021年香江控股預(yù)計(jì)發(fā)生關(guān)聯(lián)交易金額8.3億元，實(shí)際發(fā)生額為1.32億元。其中，期內(nèi)的1.32億關(guān)聯(lián)交易里，包括接受香江集團(tuán)、金海馬及其下屬公司的1.12億元的財(cái)務(wù)資助。2021年內(nèi)，香江控股預(yù)計(jì)將接受關(guān)聯(lián)方6億元的財(cái)務(wù)資助，以彌補(bǔ)其現(xiàn)金流的不足。

此外，雖然香江控股土地支出成本在增加，但其土地儲(chǔ)備面積卻在減少。

半年報(bào)顯示，截至2021年6月30日，香江控股持有土地儲(chǔ)備計(jì)容建筑面積約580萬(wàn)平方米，其中已竣工未銷售建筑面積約29萬(wàn)平方米，在建工程建筑面積約281萬(wàn)平方米，未來(lái)可供發(fā)展用地建筑面積約為270萬(wàn)平方米。

不難發(fā)現(xiàn)，香江控股的總土地儲(chǔ)備面積自2017年達(dá)到716.29萬(wàn)平方米的高點(diǎn)后，連年下降。其中，集團(tuán)未來(lái)可供發(fā)展的建筑面積已經(jīng)由2018年的470.9萬(wàn)平方米下降200萬(wàn)平米至2021年上半年的270萬(wàn)平方米。

資產(chǎn)負(fù)債方面，截至2021年6月底，香江控股貨幣資金34.69億元，較年初下降6.21%；一年內(nèi)到期的有息負(fù)債27.98億元；長(zhǎng)期借款及應(yīng)付債券總額為42.68億元，較年初增加12億元左右；有息負(fù)債總額為65.79億元。總資產(chǎn)為287.85億元，總負(fù)債230.46億元，資產(chǎn)負(fù)債率升至80.06%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自2017年起，香江控股資產(chǎn)負(fù)債率開始連年攀升，2018年底增長(zhǎng)15.53個(gè)百分點(diǎn)首次突破70%至75.09%，至2021年上半年一舉突破80%，增至80.06%。

9月17日，香江控股以每股1.95元報(bào)收，總市值66.22億元。