近日，首創鉅大發布2021年中期業績報告。報告顯示，首創鉅大報告期內實現收入約6.83億元，毛利3.46億元，經營溢利3.09億元，虧損1944.9萬元，虧損幅度與上年同期相比有所收窄。

重資產為主

報告顯示，首創鉅大期內收入較去年同期的3.94億元增長73%，增幅較大主要因為2020年疫情對租金收入產生嚴重影響，收入較低。不過，與2019年的12.66億元相比仍有較大差距。

從業務構成看，首創鉅大的收入包含銷售物業收入、投資物業租金收入和銷售貨品等，對應期內收入分別為8623.8萬元、4.50億元和1.47億元。其中，銷售物業收入略高于2020年的7541.2萬元，但遠低于2019年中期的9.20億元。

受銷售物業減少的影響，2021年上半年首創鉅大虧損1944.9萬元。記者注意到，從2016年開始，首創置業的凈利潤持續下滑，其中2018年-2020年出現連續虧損，虧損額分別為1.97億元、2.23億元和3.18億元。

“首創鉅大的商業模式實際是銷售物業+商業物業，其中銷售物業貢獻了主要業績。隨著銷售物業不斷減少，首創鉅大的收入及利潤均受到較大影響，并出現連年虧損”，一位商業地產人士指出。

同時，首創鉅大的融資成本也在持續攀升。截至2019年6月30日、2020年6月30日和2021年6月30日，首創鉅大的融資成本分別為1.77億元、2.29億元和2.37億元；凈資本負債比率分別為115%、165%和187%，均超過100%。

負債方面，截至6月30日，首創鉅大的非流動負債93.76億元；流動負債69.13億元，超過其流動資產約4.65億元；總負債162.89億元，比2020年末的133.15億元增加22.34%。

“奧特萊斯項目的培育周期較長，沉淀資金量較大，運營企業在前期的成本增加，借債較多，后期需要通過租金收入緩慢回籠資金”，上述商業地產人士表示。報告顯示，截至6月30日，首創鉅大共開業13個奧特萊斯項目，主要分布于一線及二線城市。

“從首創鉅大的發展模式來看，項目的擴張基本以債務驅動為主，如果重資產模式不改變，未來借債規模將更為龐大”，一位投資人士如是說。

受困同業競爭

首創鉅大的發展，不僅受困于自身模式，也受限于同業競爭。創鉅大的前身為首創置業商業地產發展事業部，2015年3月，正式更名為首創鉅大，成為發展奧特萊斯、城市核心綜合體及創新業務為主的商業地產平臺。同年，首創鉅大提出“五年二十城”的目標，即到2020年開業20家奧特萊斯。

2014年，首創置業與首創鉅大訂立不競爭契據，為避免業務重疊雙方以地域為界限。2016年，首創置業、首創鉅大再度簽訂契據，首創鉅大奧特萊斯業務將不再限于17個城市；同時，首創置業將其所持有的北京房山、湖州、昆山3個奧特萊斯項目注入首創鉅大。2018年，雙方取消地域劃分的限制。

然而，同業競爭衍生的地域限制，直接影響了首創鉅大的項目選址與布局，并對規模擴張形成制約。與燕莎集團、王府井等老牌奧特萊斯運營商相比，首創鉅大的擴張明顯受阻。直到2020年，首創鉅大“五年二十城”的目標也未實現。

今年3月，首創置業發布有關奧萊業務重組意向書，稱首創置業將向首創集團轉讓旗下全部奧特萊斯業務，包括從事綜合奧特萊斯物業項目的首創鉅大及首創置業其他奧特萊斯項目。

奧萊業務重組后，首創置業擬集中資源發展住宅及非奧特萊斯物業業務；首創鉅大在首創集團的直接管理下，將繼續專注于綜合奧特萊斯物業項目。

業內人士坦言，奧萊業務重組將有利于解決首創鉅大面臨的同業競爭問題，特別是首創置業退市后，首創鉅大的業務擴張或將提速。不過，重組方案尚需經過國有資產評估以及相關監管機構、首創置業和首創集團董事會等批準。