近期，商業地產領域再現一筆“世紀大交易”。凱德集團(簡稱“凱德”)與中國平安人壽保險(簡稱“平安人壽”)簽署合作協議，凱德向平安人壽出售中國來福士資產組合的部分股權。根據協議，該資產組合的總資產價值為467億元，平安人壽總投資金額不超過330億元。

公開資料顯示，凱德是一家大型多元化房地產集團，總部設在新加坡并在當地上市。1994年進入中國，目前在中國40多座城市擁有或管理200多個項目。來福士是凱德旗下綜合體旗艦品牌，目前在中國有9座，此次出售的資產涉及了其中6座，分別是上海來福士廣場、北京來福士中心、寧波來福士廣場、成都來福士廣場、長寧來福士廣場以及杭州來福士中心，均已運營成熟穩定，可以說是凱德最為核心的優質資產。

商業模式決定此次交易

凱德為何要出售來福士資產？知名地產分析師嚴躍進告訴記者：“來福士項目表現不錯，但疫情多少對其造成了沖擊。凱德通過將此類項目股權進行交易，客觀上降低了資金壓力。”數據顯示，凱德2020年收入65.326億新元，同比增長4.8%；稅前利潤2.315億新元，同比下降95.4%；凈虧損15.743億新元。據透露，此次交易將為凱德集團回收資本超過20億新元(約合96億元人民幣)。

不過，凱德方面在接受記者采訪時表示：“此次交易與業績無關，主要是由凱德商業模式決定的。凱德一貫以來堅持投融管退商業模式，由私募基金負責開發和孵化，通過高效運營，不斷提升資產價值和回報率。待項目進入成熟期，再通過集團旗下上市房地產信托或第三方實現退出，在釋放成熟資產價值的同時，將所得資金用于再投資。這是一個已經非常成熟、穩定的商業模式，我們在新加坡已運作多年，也被國際市場充分認可。”

據悉，此次交易前，凱德集團通過私募基金對涉及項目的持股比例在30.7%至55%之間，交易后變更為12.6%至30%。凱德集團表示：“將作為資產管理者負責項目的運營管理，繼續推動并參與這六個來福士項目的增長。”

對于2020年出現凈虧損，凱德方面告訴記者：“在預期內。2020年新冠疫情對世界各國經濟都造成了巨大沖擊。凱德業務遍及30多個國家230多個城市，旗下零售和旅宿業務都是受疫情影響最大的行業。不過，凱德并非現金虧損，主要因投資物業資產重估損失和部分項目及股權投資減值共計24.981億新元(約合人民幣122億元)。除非新冠疫情形勢再出現大的變化，預計2021財年經營和財務業績將有所改善。”

否認“撤出”中國

記者注意到，這并非凱德首次出售中國資產。早在2018年，凱德出售了20家購物中心給印力，交易價格為17.059億新元(約合83.65億元人民幣)；2019年2月，凱德在呼和浩特進行資產置換升級，其中包括以4.6億元轉讓凱德MALL?賽罕購物中心；同年7月清空了建業地產的股份，獲現金28.31億港元；10月又以7.41億港元的價格將香港一幢服務式住宅物業轉給興勝創建。據記者不完全統計，凱德3年多來通過處置資產獲得的資金總額接近500億元人民幣。

對于凱德的上述動作，市場上質疑聲四起，并有觀點稱凱德“撤出”中國。凱德表示：“中國是凱德集團最重要的核心市場，對在中國的業務持長期主義觀點，未來會繼續加大投資，推動資產規模增長。”據凱德透露，2018年之所以出售20家購物中心予印力，目的是進一步聚焦五大核心城市群。這20家購物中心，凱德平均持有10年，分布在19個城市，其中14個城市為凱德僅有單一項目布局的非核心城市。此舉有利于優化凱德集團資產配置和集中資源，所獲資金將用于在中國繼續投資優質物業。

記者梳理發現，凱德在中國拋售資產的同時，的確也在買入資產。2017年，凱德分別收購了上海國正中心、廣州樂峰廣場和上海五角場一宗商辦地塊，代價分別為26.4億元、33.607億元和8.38億元；2018年收購重慶兩江春城項目、獲廣州增城兩宗地塊，同時還收購廣州市黃埔區廣州科學城核心區的一塊商業商務用地，打造凱德在廣州的首座商業綜合體項目，并斥資128億元收購上海星外灘項目；2019年以110億新元收購星橋騰飛，將產業鏈延伸至產業園區、物流及工業地產等資產類別。

擴大新經濟資產領域投資

凱德在中國不斷進行資產挪騰，與其不斷的轉型戰略相關。今年3月，凱德宣布進行業務重組，未來的定位是一個輕資產、資本高效的企業。4月，凱德斥資近37億元在上海收購了一個超大規模數據中心園區。

同時，凱德表示，此次與平安人壽交易所回收的資金，也將部分用于擴大在新經濟資產領域的投資。凱德還稱，計劃在未來幾年，將在中國該資產領域的規模從2020年底的15億新元擴大到50億新元。

嚴躍進告訴記者：“凱德轉型實是看重了后續經濟的結構調整和市場趨勢，不過市場上轉型不成功的案例也比較多，所以要注意相關風險。”不過，凱德方面稱，公司在數據等新經濟有比較成功的新經濟投資經驗。公開資料顯示，除今年在上海收購的數據中心園區，凱德還在新加坡擁有4個數據中心，在歐洲擁有11個數據中心，同時也是韓國一個數據中心開發項目的基金和資產管理方。