2017年，長城物業集團股份有限公司(下稱“長城物業”)在官方微信公眾號透露“我們正在籌謀A股上市”。經過四年醞釀，長城物業的上市動作終于迎來實質性進展，不過上市地點變成了港股。

6月16日晚間，長城物業向港交所遞交上市申請，華泰國際和中國平安資本(香港)為聯席保薦人。

與地產開發商分拆物業上市的模式不同，長城物業是“不依賴任何關聯地產開發商”的獨立物業管理公司。中指研究院也指出，長城物業是2021年中國十大物業管理公司中唯一一家獨立的物業管理公司。

在管面積1.15億平方米

資料顯示，長城物業于1993年在深圳成立，1999年首次向北京拓展業務。目前，長城物業的物業管理業務分布在中國31個省、直轄市和自治區的162個城市，62.4%的在管建筑面積位于一線或新一線城市。

截至2021年3月31日，長城物業擁有708個在管項目及855個合約管理項目，服務業態包括住宅、寫字樓、商業綜合體、政府辦公樓、工業園區等。在管總建筑面積為1.146億平方米，合約管理總建筑面積為1.528億平方米，為大約300萬名業主和社區住戶提供服務。此外，長城物業還有130個由其合營企業管理的總建筑面積為5930萬平方米的項目。

規模一直是長城物業搶占行業高地的利器。長城物業采取了“聯盟”方法進行擴張，并得到了不少物業公司的青睞。2015年年中，長城物業聯合佳兆業物業、綠地物業等60家物業公司成立“一應云”聯盟。據了解，該聯盟的紐帶為針對企業內控到社區服務多場景的云服務系統。依靠相關的系統，大部分成員企業可實現數字化管理的升級，從而節約成本、提高效率。

截至目前，一應云聯盟已吸引了超過600家企業加盟，覆蓋140多個城市，物業管理面積超過10億平方米，成為中國物業管理行業最大的聯盟組織之一。

物管服務收入占比近8成

招股書數據顯示，2018-2020年和2021年一季度，長城物業收益分別為24.04億元、28.10億元、30.36億元和7.84億元；凈利潤分別為0.71億元、1.34億元、2.07億元和0.5億元；整體毛利率分別為17.0%、18.3%、21%和21.1%。

長城物業表示，毛利率的持續上升主要由于毛利率較高的社區增值服務及專業服務占整體收益的百分比上升。

招股書顯示，長城物業的營收項目主要有物業管理服務、地產開發商增值服務、社區增值服務和專業服務，其中，物業管理服務是長城物業的最大營收項目，近三年占比均超過75%。

增值服務成為不少物企重視的盈利增長點。招股書數據顯示，長城物業近三年增值服務帶來的收益占比均超15%。長城物業近年來重點打造了“一應生活”線上平臺。據悉，“一應生活”對標的是物管行業另一家頭部公司彩生活的“彩之云”。業內人士表示，這兩個被長城物業和彩生活稱作“生態圈”的平臺，被公認為是未來物業增值服務能盈利的關鍵。

碧桂園服務為第四大股東

值得注意的是，在長城物業的股權架構中，碧桂園服務為其第四大股東。

2021年4月29日，長城物業原股東之一盛美同贏與碧桂園服務簽署股份轉讓協議書，據此，盛美同贏以5.4億元的對價代轉讓所持1332.14萬股股份予碧桂園服務，占15.28%股份。

截至招股書披露之日，上述股份轉讓已經完成，長城物業由熙城睿家、熙城睿和、中洲資本、碧桂園服務、熙城睿豐、熙城睿盈和熙城睿安等分別持股約20.70%、18.50%、18.22%、15.28%、11.85%、8.95%及6.5%。