首次遞交招股書失效后，融信服務火速進行了二次遞表，以求盡快登陸港交所。顯然，港交所擬提高上市主板公司盈利的新規將于2022年1月1日正式開始實施，歐宗洪必須要爭分奪秒才有可能打贏這場戰爭。

此外，經過兩輪上市潮，物業板塊已經提前透支了資本市場的想象，后續上市的物業公司正逐漸被打回原形，這也給融信服務帶來了不小的挑戰。

業務模式趨同 項目布局高度集中

2020年11月3日，融信服務首次向港交所遞交招股書。2021年5月4日，在其招股書失效的第二天，融信服務完成了二次遞表。不過，如今的資本市場少了些許狂熱，多了幾分理性，因此，中小物業公司的上市之路愈發艱難，融信服務也不例外。

從業務模式看，融信服務目前有物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三條業務線，與其他的物業公司并無太大區別。

不過，融信服務的三大業務之間分化較大。2018-2020年，融信服務的物業管理服務和非業主增值服務在整個營收中的占比超過95%，而社區增值服務的占比則不足2%。

此外，相同的業務模式下，融信服務在管面積較小，規模方面并無明顯優勢。招股書顯示，截至2018年、2019年及2020年12月31日，融信服務的在管總建筑面積分別為1060萬平方米、1590萬平方米和1990萬平方米。盡管融信服務優于一些蚊型物業公司，但與頭部物業公司相比，仍相差甚遠。

眼下，收并購仍是物業公司跑馬圈地的首選，因此，打通資本市場就顯得尤為關鍵。恒大物業上市不足兩個月，即斥資15億元收購寧波市亞太酒店物業服務有限公司100%的股權，收購完成后，恒大物業的在管面積將超過3.8億平方米，一舉實現規模跳漲。從募集資金使用上看，融信服務也將大比例募資用于尋求選擇性戰略投資和收購機會。

與全國化布局的物業公司不同，融信服務大部分業務集中在海西地區和長三角地區。數據顯示，截至2018年、2019年和2020年12月31日，融信服務分別在海西地區管理總建筑面積約為980萬平方米、1160萬平方米和1270萬平方米，分別占在管總建筑面積的92.8%、73.1%和63.5%。同期，融信服務在長三角地區的管理總建筑面積約為80萬平方米、230萬平方米和450萬平方米，分別占在管物業總建筑面積的7.2%、14.2%和22.8%。綜合來看，融信服務上述兩個地區管理總建筑面積的占比合計約為100%、87.3%和86.3%。

項目集中布局，融信服務上述兩大地區的收益在總收益中的占比也較高。其中，來自海西地區的物業管理服務的收益分別占2018年、2019年和2020年總收益的53.0%、46.0%和34.0%；來自長三角地區的物業管理服務的收益分別占同期總收益的4.2%、6.2%和9.9%。雖然融信服務不斷擴大管理半徑，但項目集中度仍然較高，管理風險亦難以實現對沖。

新規迫在眉睫 上市風險增加

對中小物業公司而言，港交所主板上市盈利門檻的提升猶如橫亙在前面的一堵墻，上市之路越來越逼仄。

今年5月20日，港交所發文，修訂后的主板上市盈利規定較現行規定上調60%，即“上市申請人于三年營業紀錄期累計稅后凈利潤不低于8000萬港元：最近一個財政年度不低于3500萬元港元，前兩個財政年度累計不低于4500萬元港元”。這項政策將于2022年1月1日正式實施。

新規的出臺，直接催生了不少物業公司搶跑上市。5月25日晚間，德商產投服務在港交所提交招股書；5月28日，祥生地產旗下的祥生活遞交招股書。

招股書顯示，融信服務在2018年、2019年、2020年取得的收益為4.14億元、5.18億元、7.50億元，復合年增長率約為34.7%；凈溢利為0.34億元、0.72億元、0.85億元，復合年增長率為58.7%。從三大業務的毛利率來看，非業主增值服務與社區增值服務的毛利率遠高于融信服務整體的毛利率，尤其是物業管理服務的毛利率相對較低。

物業管理服務方面，由關聯公司融信中國及聯營、合營公司開發的項目所取得的收益在融信服務總收益中的占比遠高于獨立第三方項目的收益占比。相比之下，融信服務向融信中國及其合營、聯營公司所開發的住宅物業收取較獨立第三方所開發項目較高的平均物業管理費。

數據顯示，2018年-2020年，融信服務向融信中國開發的住宅物業項目收取的平均物業管理費分別為2.4元/月/平方米、2.6元/月/平方米、2.6元/月/平方米；向合營、聯營公司開發的住宅物業收取的平均物業管理費為2.0元/月/平方米、2.2元/月/平方米和2.3元/月/平方米；向由獨立第三方開發的項目收取的平均物業管理費為1.2元/月/平方米、1.2元/月/平方米、1.6元/月/平方米。

未來，管理面積的拓寬離不開融信服務獨立獲取項目的能力，但第三方項目較低的物業費則會影響整個物業管理服務業務的毛利率，進而影響公司整體的毛利率。

從融信服務的盈利能力來看，符合港交所新規的要求，但新規落地無形中增加了物業公司的上市風險。此前，由于不少蚊型物業公司赴港上市，影響了整個板塊在資本市場的表現。新規有助于物業板塊回歸理性，同時也避免了一些中小物業公司上市后拉低整體板塊的質量。除了對不少遞表以及準備上市的小物業公司產生負面影響，新規也會加速個股之間的分化。

實際上，從2020年上市的物業公司來看，整個物業板塊之間的分化逐步加劇，一方面物業板塊出現IPO高峰，上市公司數量增加；另一方面，不少個股上市即破發。據中國網財經不完全統計，2020年港股新增18家物業上市公司，這也是自2018年首家物業公司上市以來數量增加最多的一年。與此同時，整個物業管理行業的馬太效應不斷加劇。例如，第一服務上市首日即破發，而華潤萬象生活的上市則迎來其在資本市場的高光時刻。