疫情之下，愈發考驗龍頭房企的韌性。

8月31日，中國恒大發布2020年上半年業績，實現營業收入2666億，同比增長17.5%；實現凈利潤148億元，同比下降46%。不過，就環比而言，恒大今年上半年凈利潤較去年下半年增長約1.3倍。

在銷售方面，今年2月恒大率先實施“網上銷售”，打造線上線下相結合的閉環模式。上半年，恒大實現銷售3488億元（其中八成，即約2800億由網上銷售帶來），同比增長24%。銷售回款3120億元，同比大增67%，回款率89.4%，各項數據均創歷史新高。

近期住建部和央行在京召開重點房企座談會，制定房地產企業資金監測和融資管理規則即“三道紅線”，引起行業關注。

對此，恒大總裁夏海鈞表示，堅決支持監管部門制定的政策，嚴格向各項監管指標靠攏，恒大在降負債方面，得益于銷售回款和土地儲備的“一增一減”，截至6月底，恒大的有息負債較3月底減少約400億元，預計全年降低1000億元左右負債。

同時，對恒大物業板塊金碧物業進行分拆上市，金碧物業合約面積5億平方米，前期估值750億港元，引入包括中信、騰訊等戰略投資者235億港元占比28%，物業上市預計降低恒大負債率19個百分點。

銷售創新高、凈利下滑

8月31日，中國恒大半年報顯示，實現營業收入2666億，核心凈利潤193億，現金余額2046億，均位居行業前列。

當天，恒大舉行2020年中期業績發布會，該司董事局副主席、總裁夏海鈞、執行董事兼首席財務官潘大榮、執行董事賴立新出席會議。

在行業銷售下滑之下，恒大的銷售逆市大幅增長。今年2月恒大率先實施“網上銷售”的顛覆性營銷革命，打造線上與線下相結合的閉環模式，推動銷售大幅增長。上半年，恒大實現銷售3488億，同比增長24%，銷售回款3120億，同比大增67%，回款率89.4%，各項數據均創歷史新高。

對于銷售業績逆市大增的原因，夏海鈞表示，近年來，國家堅決執行“房住不炒”政策，出臺了一系列穩地價、穩房價、穩預期的政策，對房地產行業的穩健發展起到了至關重要的作用。

“房住不炒”要義即專注剛需群體，恒大堅持民生地產戰略、始終定位剛需，120平米以下住房占比80%，140平米以下住房占比高達97%，自住比例高達85%。

同時，　恒大多年來堅持不捂盤惜售、不哄抬房價。2018年、2019年、2020年上半年，恒大銷售均價分別為10515元/平米、10281元/平米、9029元/平米，售價保持穩定，嚴格貫徹了“穩房價”、“穩預期”的政策要求。

據夏海鈞介紹，按照國際經驗，房價收入比在6倍左右比較合理。2019年我國城鎮居民家庭收入13.1萬元，按8000元/平計算，一套100平米的恒大房子總價為80萬，房價收入比僅為6.1倍。按照首付三成、貸款30年計算，月供僅需2900元左右，滿足了老百姓的住房需求。

此外，在“穩地價”方面，恒大堅持不拿地王，2018年、2019年、2020年上半年，恒大平均樓面地價均保持在2000元/平米左右，為行業最低之一。

值得一提的是，在今年疫情之下，2月1日至13日由于全國售樓部關閉，恒大立即啟用了“恒房通”網上售樓系統進行網絡銷售，上半年約3500億元銷售中80%——即約2800億，是網上銷售帶來的。

因此，這意味著，一方面通過“網上銷售”打開渠道；另一方面，銷售的房子大多數為剛需住房，在疫情之下實現了銷售金額的歷史新高。

夏海鈞表示，恒大下半年可售貨量超8100億，只需實現56%去化率，全年銷售即可達到8000億元的銷售目標。

值得一提的是，恒大上半年核心凈利潤193億元，同比下降約37%，凈利潤147億元，同比下降約46%。

對于下降原因，恒大解釋，系上半年利潤下降主要是由于受新冠狀病毒疫情爆發影響，恒大進行全國促銷活動實施銷售價格優惠及同期營銷費用上升，期間外匯匯率波動引起的外匯虧損，以及附屬公司對新能源汽車的投入引起的合并報表虧損所導致。

不過，凈利潤環比卻大增。恒大公告稱，盡管上半年凈利潤預期同比下降，但與2019年下半年相比出現增長，其中核心凈利潤較去年下半年增長約86%，凈利潤較去年下半年增長約1.3倍。

恒大首席財務官潘大年表示，下半年將進一步提升產品附加值，加大銷售和回款，加大控制管理費用和銷售費用，降低負債總額和減少融資成本，對全年實現600億元利潤目標有信心。

配合調控：加快資金回籠與分拆物業降負債

近期，住房城鄉建設部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，即業界俗稱的“三道紅線”。

這“三條紅線”包括：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；房企的凈負債率不得大于100%；房企的“現金短債比”小于1。

“三條紅線”意味著融資緊箍咒突然收緊，這對于此前通過“高杠桿”實現快速發展的房企而言，壓力不不言而喻。

對于融資收緊對恒大的影響，夏海鈞表示，“這幾年國家在房地產調控方面起到了非常好的效果，樓價、地價和預期都穩定下來了，恒大集團堅決擁護房地產調控政策，嚴格向監管指標靠攏?！?/p>

夏海鈞表示，下半年恒大將繼續以最大決心和力度降低負債：

一方面，加大銷售和銷售回款，今年內部銷售目標是8000億元。

另一方面，嚴格控制土地儲備規模，力爭平均每年減少3000萬平方米，“土地儲備每年負增長，可以節約一定資金?！?/p>

此外，除了傳統的加快銷售和回款，分拆權益資產也有能夠起到降負債作用，例如備受市場關注的房地產物業板塊。

據夏海鈞介紹，目前恒大旗下金碧物業合約面積超5億平方米，在管面積超2.5億平方米，服務600萬業主；2019年營業收入73億元，凈利潤9.2億元。夏海鈞還表示，恒大物業未來三年將保持高速增長。

夏海鈞透露，目前金碧物業前期估值750億港元，已經成功引入中信、紅杉資本、阿里云峰基金和騰訊等頂級戰略投資者入股235億港元，占比約28%，合約面積超過5億平方米。

“希望金碧物業上市能盡快完成，力爭今年完成上市，也要看監管部門的審核。因為物業上市，據測算，恒大負債率能夠降低約19個百分比，”夏海鈞表示。

“今年3月底，公司提出了降負債的目標，經過一個季度，與3月底啟動新戰略相比，有息負債降了400億元，預計全年降低有息負債1000億元左右負債?！毕暮ｂx表示。

此外，疫情可謂重塑了房地產行業，對于疫情后房地產市場的變化，夏海鈞作出了自己的判斷：

第一，房地行業龍頭房企業績將穩步上揚，大部分中小房企面臨困難，房地產行業集中度提升，這主要是疫情改變了百姓購房意愿，疫情之下百姓意識到一套房產帶來的安全感更重要，刺激購房需求，同時，擔心小房地產企業爛尾，進一步選擇大房地產商。

第二，房地產增量市場已經達到天花板，存量市場是未來，城市更新是未來房地產商的必爭之地。

第三，房地產商會更關注科技建筑，綠色地產，智慧社區，以此提升產品競爭力。

第四個變化是養老領域。過去老少三代同堂，恒大追求的是老少三代同區以養生谷為代表。

最后是租賃住房會越來越被老百姓接受，租賃是未來發展方向。