- 蛋殼公寓被曝惡意拖欠房租 單方面喊房東免租惹眾怒
- 2020年03月04日 來源：中國青年網(wǎng)
提要：近期，蛋殼公寓免租一事爭(zhēng)議不斷。2月20日，“蛋殼公寓”官方微博發(fā)布消息稱，在前期與廣大房東深入溝通交流基礎(chǔ)上，整理出最容易被理解接受的三種支持方案，推出“蛋殼房東支持計(jì)劃”。
2月29日，315投訴平臺(tái)”，發(fā)起消費(fèi)者保護(hù)線索征集。記者梳理發(fā)現(xiàn)，關(guān)于蛋殼公寓的投訴集中，反映強(qiáng)烈，截至目前，“315投訴平臺(tái)”共計(jì)收到65條相關(guān)投訴。其中，蛋殼公寓業(yè)主意見最大。
比如，一位北京業(yè)主表示：“蛋殼公寓利用疫情，以不可抗力為由，惡意拖欠全國房東房租，單方面通知房東免租最少一個(gè)月”；一位武漢業(yè)主則說：“今年疫情發(fā)生后，蛋殼公司就打電話，要求武漢所有房東免租三個(gè)月。打著為租客的旗號(hào)，但是詢問租客發(fā)現(xiàn)，他們的房租早就交給蛋殼，蛋殼兩頭通吃，引起市場(chǎng)混亂。”
蛋殼公寓免租風(fēng)波最新： “房東支持計(jì)劃”暫不適用武漢，多位業(yè)主希望按約付款
近期，蛋殼公寓免租一事爭(zhēng)議不斷。
2月20日，“蛋殼公寓”官方微博發(fā)布消息稱，在前期與廣大房東深入溝通交流基礎(chǔ)上，整理出最容易被理解接受的三種支持方案，推出“蛋殼房東支持計(jì)劃”。
1、疫情期間愛心支持的一個(gè)月房租，在合同結(jié)束時(shí)返還。
2、疫情期間愛心支持的一個(gè)月房租，在合同的剩余租期分月份返還。
3、疫情期間愛心支持的半個(gè)月免租期，應(yīng)付剩余租金將在合同約定付款日起15個(gè)工作日內(nèi)支付。
(來源：“蛋殼公寓”官方微博)
然而，直到現(xiàn)在，多位業(yè)主仍在投訴。原因在于，他們不滿意上述方案，希望蛋殼公寓按約付款。
爭(zhēng)議“不可抗力”
上海錦天城律師事務(wù)所律師曾崢告訴記者，合同履行過程中遇到不可抗力或者情勢(shì)變更，導(dǎo)致履行合同遇到問題的，應(yīng)該及時(shí)通知相對(duì)方后雙方協(xié)商解決，而不是單方面變更合同。如果合同一方在履行合同過程中向另一方故意隱瞞真實(shí)情況，誘使對(duì)方作出錯(cuò)誤意思表示，如放棄某些可得利益，這類情形可能構(gòu)成民事合同中的欺詐，利益受損的一方可以向欺詐的一方主張返還或者賠償損失。
2月20日，一位法律業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，法律上的不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。如果按照這個(gè)定義，本次疫情的爆發(fā)以及政府部門因此出臺(tái)的管控措施本身是基本符合不可抗力定義的。但這不是問題的關(guān)鍵。
他說，一個(gè)客觀情況能否作為不可抗力免責(zé)，首先要考慮是否影響到合同的履行，即不可抗力的發(fā)生與合同履行之間存在直接的因果關(guān)系，否則無法作為免責(zé)理由。要注意的是，蛋殼公寓解除的是和業(yè)主之間的委托合同，而非租賃合同。這就要看蛋殼有沒有依據(jù)說明，疫情的發(fā)生是導(dǎo)致他們無法繼續(xù)接受委托的原因。
另外，即使不可抗力導(dǎo)致合同不能履行，后果也不等同于直接解除合同。能否解除合同考慮兩方面：一方面是雙方合同條款里有沒有約定發(fā)生不可抗力的情況下合同如何處理，例如是直接解除還是暫停履行，有約定的從其約定；如果合同沒有這方面約定，那么根據(jù)法律規(guī)定，只有不可抗力嚴(yán)重到導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，即合同目的已落空或必然落空，才可解除合同。按照一般理解，從本次疫情發(fā)生到目前持續(xù)的時(shí)間、對(duì)這類合同影響的方式和范圍來看，還難以得出會(huì)導(dǎo)致此類合同目的無法實(shí)現(xiàn)的結(jié)論。
上述法律業(yè)內(nèi)人士表示，典型的案例是旅游合同，疫情壓力下無法按期履行，暫停之后，后續(xù)也沒假期因素使得合同目的落空。但是，持續(xù)性的合同解除依據(jù)不足。如果因?yàn)楣举Y金流問題，那就不滿足因果關(guān)系條件。
武漢一位業(yè)主表示不了解這個(gè)方案，在記者描述后，他說：
“武漢地區(qū)蛋殼公寓沒有這個(gè)方案，同時(shí)我們也不接受該方案。方案很簡(jiǎn)單，履行合同。蛋殼公寓按照合約履行，或者我們按照合同解約并要求其賠付違約責(zé)任。”
租金被“兩頭通吃”
蛋殼公寓相關(guān)人士告訴記者，目前這個(gè)方案暫時(shí)不適用于武漢。武漢地區(qū)因受疫情影響，目前還處于封城狀態(tài)，我們會(huì)盡快推出面向武漢房東的政策，盡最大可能實(shí)現(xiàn)三方共贏局面。
廣州一位業(yè)主告訴記者，希望按照合同履行，馬上返還租金，這也是大多數(shù)業(yè)主意見，一些業(yè)主還想把房子收回來：
“我也沒有太多時(shí)間去看這個(gè)，本身工作很忙，還給我們找那么多麻煩。有合同在那里，合同變更的話，應(yīng)該相互協(xié)商，而不是說打個(gè)電話，這個(gè)合同就變更了。”
“問題暫時(shí)得到解決，但我擔(dān)心下個(gè)月了，擔(dān)心以后蛋殼公寓會(huì)不會(huì)按期付這個(gè)房租。”2月初，北京一位業(yè)主和蛋殼公寓協(xié)商達(dá)成一致，他告訴記者，跟蛋殼公寓簽了三年期合同，原合同有免租期，具體來說，第一年55天，第二年15天，第三年15天：
“前段時(shí)間，蛋殼公寓工作人員來電說，受疫情影響，免租一個(gè)月(跟原合同15天免租期無關(guān))。我跟租戶聯(lián)系，人家都是按期交租金的，租戶并沒享受優(yōu)惠。我說，既然租戶給了你租金，那我不能免租，如果你對(duì)租戶優(yōu)惠了，疫情我也理解，那我也沒問題。”
“后來達(dá)成一致，不過這和2月20日蛋殼公寓方案沒有關(guān)系。我同意原合同15天免租期，本來應(yīng)該2月1日到賬，結(jié)果2月下旬才到賬。”
租戶也有不滿
蛋殼公寓相關(guān)人士表示：“對(duì)于已提出的三種方案均不認(rèn)可的業(yè)主，我們會(huì)第一時(shí)間與其聯(lián)系做進(jìn)一步的溝通，并將給出妥善處理方案。”
2月10日，蛋殼公寓開放疫情補(bǔ)貼申請(qǐng)入口，本次申請(qǐng)持續(xù)至2月29日。蛋殼公寓相關(guān)人士表示，面向租客推出的免租形式：
一是對(duì)武漢地區(qū)租客，會(huì)持續(xù)補(bǔ)貼至疫情結(jié)束。對(duì)其他地區(qū)至少補(bǔ)貼10天的租金，到目前已經(jīng)有超過12萬人領(lǐng)取到了補(bǔ)貼，從3月1日起，租客申請(qǐng)的疫情補(bǔ)貼已經(jīng)陸續(xù)發(fā)放至他們?cè)诘皻すpp的錢包中，可以用于支付租金、服務(wù)費(fèi)等App賬單費(fèi)用。
二是面向續(xù)租租客，武漢地區(qū)共計(jì)減免1.7個(gè)月租金(其中疫情補(bǔ)貼100%月租金)，其它城市租客共減免1.2個(gè)月租金(其中疫情補(bǔ)貼50%月租金)；
三是新簽約年租用戶可享受首月0元入住補(bǔ)貼。
3月2日，“蛋殼公寓”微博發(fā)布消息稱，租客申請(qǐng)的疫情補(bǔ)貼已陸續(xù)發(fā)放至租客app錢包中，可用于支付租金、服務(wù)費(fèi)等app賬單，但不支持提現(xiàn)。
(來源：“蛋殼公寓”官方微博)
租戶對(duì)蛋殼公寓也有一些意見。比如，一位滯留武漢蛋殼公寓的租戶告訴記者，春節(jié)期間，由于疫情，他都住在武漢蛋殼公寓，所以不符合疫情補(bǔ)貼申請(qǐng)條件。
這位租戶表示，他是經(jīng)蛋殼公寓業(yè)務(wù)員介紹，向微眾銀行辦理租房貸款，銀行把錢給了蛋殼公寓，租戶分期還款。他表示，他不滿的是，當(dāng)時(shí)簽合同的時(shí)候，寫的是住滿三個(gè)月可退30%押金(即一個(gè)月租金，一千多元)，而且他跟兩個(gè)業(yè)務(wù)員確認(rèn)過了，記得很清楚，等到他要退租的時(shí)候(已滿三個(gè)月)，電子合同居然變成了租滿一年才退押金，協(xié)商無果。而且在疫情期間，蛋殼公寓沒有提供任何服務(wù)，但他依然還要交服務(wù)費(fèi)和維修費(fèi)，致電蛋殼公寓管家，對(duì)方態(tài)度也不好，表示要住就要交，這讓他感到生氣。
經(jīng)他本人同意，記者將其投訴信息和聯(lián)系方式告知蛋殼公寓相關(guān)人士，安排工作人員對(duì)接，爭(zhēng)取協(xié)商解決上述問題。
一個(gè)月?lián)p失2億租金，高速擴(kuò)張帶來的隱與憂
無法按期支付房東租金，從中不難看出蛋殼已面臨資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，究其原因，是疫情導(dǎo)致租房市場(chǎng)冰凍，長(zhǎng)租公寓空置加劇，即使是蛋殼、自如這類資本加持、已上市或擬上市的頭部公司，也難以承受由此帶來的現(xiàn)金流壓力。
而這場(chǎng)空置危機(jī)背后更應(yīng)反思的，是蛋殼這類分散型長(zhǎng)租公寓的“原罪”：二房東與租金貸模式，在過去幾年的資本泡沫、跑馬圈地之后風(fēng)險(xiǎn)顯露，正在受到市場(chǎng)的懲罰。
空置下的現(xiàn)金流壓力
2月18日，蛋殼在官微《致廣大房東的真心話》中坦承，春節(jié)后本應(yīng)是長(zhǎng)租公寓行業(yè)的旺季，但今年隨著疫情的發(fā)展，這個(gè)旺季沒有了。
蛋殼目前的房源空置究竟有多高？根據(jù)招股書和第三方數(shù)據(jù)，蛋殼截至去年6月底的租客入住率為89%，意味著至少有11%的空置率。
據(jù)一位租賃行業(yè)人士分析，一般而言，春節(jié)前后是租客退租、換租的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，春節(jié)后更是新租到來的高峰，這個(gè)過程被今年的疫情打斷，預(yù)計(jì)蛋殼的空置率至少在20%以上。
按照蛋殼平均每間房源約2200元的租金來算，20%的空置意味著一個(gè)月約2億元的租金損失。
對(duì)此，蛋殼有關(guān)人士對(duì)表示，空置率和退租、換租還沒具體統(tǒng)計(jì)，退換租確實(shí)比前幾年要多，也的確存在一部分房源空置的情況。
對(duì)疫情中是否遭受現(xiàn)金流壓力的問題，他也沒有否認(rèn)。
而照目前的疫情發(fā)展情況看，許多城市仍處于防控嚴(yán)密的階段，3月份租房市場(chǎng)能否正常還是未知數(shù)。
上述業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，蛋殼的房源大量空置可能要維持3個(gè)月，那就是6億元-7億元的損失。
這意味著，在沒有租客的空置期間，蛋殼仍要按期支付給房東租金，再加上諸多房源的維護(hù)成本，無疑放大了其壓力。空置率越高，壓力越大。
根據(jù)招股書，在蛋殼2019年1-9月產(chǎn)生的費(fèi)用中，支付給房東的租金費(fèi)用占到了61%，約為44.5億元，平均每月為5億元。
這讓蛋殼本已緊張的資金狀況更添壓力。截至去年9月底，蛋殼經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-16.29億元，同比擴(kuò)大133.49%，資產(chǎn)負(fù)債率為99.83%，同比也大幅上升。
運(yùn)營成本難被覆蓋，蛋殼已連年虧損
作為一家分散式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營商，蛋殼是典型的二房東模式，通過收集零散的社區(qū)個(gè)人業(yè)主房源，加以改造后，再加價(jià)出租給租客，其盈利主要來源于租金差以及服務(wù)費(fèi)。
在資本的催生下，蛋殼不滿足于一家家緩慢的收房再出租，而是通過融資、租金貸等手段，迅速激進(jìn)地?cái)U(kuò)張，城市和房源數(shù)量暴增。
從2015年成立至2019年9月30日5年間，蛋殼已進(jìn)入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢等13地市場(chǎng)，運(yùn)營房源從2000多間增至43萬間，增長(zhǎng)160多倍。
公開資料顯示，過去5年蛋殼經(jīng)歷了7輪融資，總額度超過7億美元，這還不包括1月份上市融資的1.49億美元。
另據(jù)招股書，2017年、2018年和2019年前九個(gè)月，蛋殼使用“租金貸”的租客占比分別為91.3%、75.8%和65.7%；相應(yīng)地，這期間分別從金融機(jī)構(gòu)獲得租金預(yù)付款為9.376億元、21.27億元和31.057億元；此外還有租客預(yù)付租金1.06億元、2.80億元和7.94億元。
財(cái)報(bào)顯示，融資加上租金收入，都未能覆蓋運(yùn)營成本，蛋殼已經(jīng)連年虧損。
2019年1-9月份，蛋殼營業(yè)收入50億元，同比上漲198.8%， 營業(yè)成本由2018年同期的23.85億元增長(zhǎng)至73.13億元，同比上漲206.6%，增速高于營業(yè)收入，其中超過60%的費(fèi)用來自于租金費(fèi)用，也就是給予房東、獲取房源的成本。
與此同時(shí)，公司的凈虧損也從8.13億元上升至25.16億元，同比增長(zhǎng)209.5%，同樣高于營業(yè)收入增速。
在一位長(zhǎng)租公寓從業(yè)者看來，蛋殼正在吞咽之前高成本收房的苦果。據(jù)多位房東透露，目前蛋殼要求解約的房源，基本都是空置較高難以出租的房源。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營商可以與房東協(xié)商免租期，以緩解現(xiàn)金流壓力。
租金貸是與非
與房東的糾紛之外，蛋殼還需面對(duì)租金貸清理問題。根據(jù)去年底《六部門關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》，住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的，應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。
2月19日，多位機(jī)構(gòu)人士向記者確認(rèn)，深圳地方監(jiān)管部門已向當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)摸查其經(jīng)營行為是否涉及“租金貸”，該調(diào)查仍在持續(xù)，目前尚未見到監(jiān)管向機(jī)構(gòu)發(fā)文。有的不在被排查之列的長(zhǎng)租公寓方表示，沒有收到通知文件，排查對(duì)象主要是針對(duì)“租金貸”收入占比超過租賃企業(yè)租金收入的30%的長(zhǎng)租公寓企業(yè)。
上述深圳市政法委向深圳市地方金融監(jiān)管局、深圳銀保監(jiān)局的通知文件指出：
在處置過程中發(fā)現(xiàn)蛋殼公寓存在“租金貸”的情況，即公寓管理公司與金融機(jī)構(gòu)合作，引導(dǎo)租客辦理貸款提前向公寓管理公司支付一年的租金，再由租客每月償還金融機(jī)構(gòu)貸款，存在較大風(fēng)險(xiǎn)。
去年，由于出現(xiàn)不少住房租賃企業(yè)“跑路”涉及租金貸事件，各地金融監(jiān)管部門曾進(jìn)行過一輪調(diào)查。對(duì)“租金貸”調(diào)查的要點(diǎn)，是住建部等六部門在2019年12月25日發(fā)布的《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》：住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的部分應(yīng)于2022年年底之前逐步調(diào)整到位。
一位深圳的蛋殼公寓租客孫文向記者展示的“月付分期”顯示：蛋殼公寓作為甲方，向租客推出“分期支付”金融貸款產(chǎn)品，便于乙方按月繳納房租。租客簽約蛋殼公寓推薦的房源，經(jīng)第三方金融機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行信用評(píng)價(jià)，確認(rèn)后可使用分期服務(wù)并享受折扣優(yōu)惠。
根據(jù)某網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)投訴信息，蛋殼公寓的“租金貸”資金來源有多種，包括微眾銀行、網(wǎng)商銀行等，也有會(huì)分期、任買分期、應(yīng)花分期、元寶e家等多家互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)。
“租金貸”模式一般是B2B2C，即由租客經(jīng)過住房租賃公司向金融機(jī)構(gòu)提出貸款需求。2月20日，記者致電微眾銀行客服人員，其表示，需要由相應(yīng)的蛋殼管家向微眾銀行提交租金貸終止申請(qǐng)，若蛋殼管家不配合，可以再聯(lián)系微眾，爭(zhēng)取給出其他解決方案，但目前還沒有出現(xiàn)過這種情況，無法給出確切答復(fù)。
租金貸在一定程度上有其合理性。
“我是來深圳一年多的深漂，對(duì)沒有什么積蓄，工資又不高的人來說，選擇長(zhǎng)租公寓無可厚非。當(dāng)時(shí)我在湖貝片區(qū)看了很多房子，2000塊錢能找到的房子都又小又臟，后來1300塊能租到干凈、裝修很漂亮的房子。租客滿意的是新裝修、新家電家具，再配上網(wǎng)絡(luò)、管家、保潔、維修等服務(wù)。”
一位深圳的蛋殼公寓租客李亞說，如果月付，每月房租貴150塊，所以選的是押一付三，當(dāng)時(shí)的五千多塊錢一大半是和各種朋友借來的。
然而，租金貸的利率是個(gè)“黑箱”。孫文說：“合同里面并沒有寫明貸款利率和期限，我每個(gè)月還款1890元到微眾銀行，具體利率是多少不清楚，也不知道自己向銀行借了多少錢。”
記者以用戶的名義致電微眾銀行客服，詢問租金貸利率、期限等具體情況時(shí)，該客服告訴記者，微眾銀行確實(shí)與部分平臺(tái)合作提供租金貸產(chǎn)品，房源可以使用相關(guān)產(chǎn)品時(shí)，以中介平臺(tái)介紹和生成的合同為準(zhǔn)，微眾銀行并沒有統(tǒng)一的租金貸產(chǎn)品和利率。
一位股份行信貸業(yè)務(wù)人士告訴記者，當(dāng)前銀行資金介入租房領(lǐng)域的形式主要有三種：
第一，銀行直接針對(duì)個(gè)人的租金貸款業(yè)務(wù)，比如與萬科等房地產(chǎn)商合作，如建設(shè)銀行“按居貸”；
第二，類似中信銀行與碧桂園的戰(zhàn)略合作，銀行直接為房地產(chǎn)商提供融資需求，進(jìn)行長(zhǎng)租公寓的租賃探索；
第三，以微眾銀行、網(wǎng)商銀行、平安銀行等為代表的，與自如、蛋殼等第三方中介平臺(tái)合作提供個(gè)貸產(chǎn)品。但自2018年以來，租金貸屢現(xiàn)爭(zhēng)議，很多銀行已收緊甚至?xí)和Ａ讼嚓P(guān)業(yè)務(wù)。
雖然不少銀行對(duì)租金貸業(yè)務(wù)有所收緊，但長(zhǎng)租市場(chǎng)的租金貸業(yè)務(wù)并未因此減少或暫停。銀行并非第三方中介平臺(tái)的唯一合作伙伴，信托同樣為租金貸提供了大量資金。
例如，在記者獲得的一份自如租客租金貸的合同中，資金方為中國對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司，且合同中只注明了借款期限，并未明確借款利率。
根據(jù)招股書，蛋殼公寓租金貸年化利率6%-10%，青客公寓租金貸利率在4.75%-8.50%。記者在自如平臺(tái)上任選一套房源，使用自如客分期，按照系統(tǒng)顯示的每月還款金額測(cè)算，利率在6.6%左右。
租客選擇“租金貸”的動(dòng)力有很多。從平臺(tái)對(duì)房租的支付方式來看，一般采用押一付N+服務(wù)費(fèi)的方式，以自如季付價(jià)5360元/月的房源來看，如果房源選擇普通月付，房租需要按照5628元/月計(jì)算，且收取全額服務(wù)費(fèi)，如果可以季付、半年付、年付，才可以享受5360元/月的房租，且服務(wù)費(fèi)可以打?qū)?yīng)折扣。但如果選擇租金貸，月付也可以享受5260元的租金，且服務(wù)費(fèi)可以享受年付才可享受的折扣。
2019年1-9月，蛋殼公寓67.9%的租客選擇租金貸，低于2017年、2018年的91.3%、75.8%。對(duì)于租金貸支持的業(yè)務(wù)占比下降，蛋殼解釋稱，主要是由于增加了與更有聲望的金融機(jī)構(gòu)合作，這些金融機(jī)構(gòu)利率更低，貸款審批更為嚴(yán)格。
《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》指出，住房租賃金融業(yè)務(wù)方面存在突出問題，比如租金貸、資金池、加杠桿，某些住房租賃企業(yè)因這類問題而爆雷。該意見要求，加強(qiáng)對(duì)“高進(jìn)低出”(支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金)、“長(zhǎng)收短付”(收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期)經(jīng)營模式住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，并將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。
