- 世茂福晟合作塵埃落定 舊改項目或存憂
- 2020年01月14日 來源：中新經緯
提要：1月13日下午，世茂集團與福晟集團在福州舉行了品牌發布會，正式宣布雙方締結戰略合作伙伴關系，未來將在全國范圍內進行房地產開發、建筑施工、物業經營等領域內的戰略合作。
世茂集團與福晟集團的合作傳聞今日被證實。1月13日下午，世茂集團與福晟集團在福州舉行了品牌發布會，正式宣布雙方締結戰略合作伙伴關系，未來將在全國范圍內進行房地產開發、建筑施工、物業經營等領域內的戰略合作。
世茂房地產總裁許世壇否認這次合作屬于收購或者合并，而是成立一個名為“世茂福晟”的新平臺，項目主要交由世茂房地產旗下公司世茂海峽公司操盤。對于合作的交易價格、股權占比、涉及項目數量等細節，雙方都沒有向外界透露，留下了諸多懸念。
欲補齊世茂舊改短板
世茂集團對外表示，公司與福晟集團就雙方合作內容及形式進行多輪友好磋商，最終達成深化推進全方位合作的積極共識，雙方將聯合打造“世茂福晟”新平臺，積極賦能城市發展。
發布會上，許世壇表示，雙方的合作是全方位的，包括房地產、物業、建筑領域等。他稱贊
福晟集團是一家全產業鏈發展的公司，例如建筑領域的六建公司，發展狀況良好，而建筑領域正是世茂的短板。
許世壇特別提到福晟集團舊改土儲。他稱，福晟在全國擁有很多優質的舊改資源，估計有3000-4000億元貨值，這是世茂的短板，也是雙方值得合作的地方。
福晟集團曾以瘋狂拿地而備受關注，2017年福晟集團以3199.4億元新增土地貨值、1786.9萬平方米的新增建筑面積，分別排在全國第7和第10名，而當年其流量銷售金額還不足400億元。隨著房地產調控收緊，福晟集團資金面面臨巨大壓力，整個2019年，這家企業都處在裁員、欠薪、破產的風波中。
福晟集團一眾高管出現在發布會上，董事長潘偉明表示，福晟集團在福建、粵港澳大灣區、湖南、鄭州等地土地儲備較多，有較大優勢，其中在粵港澳大灣區，就擁有建筑面積達1000萬平方米的舊改項目。
發布會上，許世壇否認與福晟集團的合作屬于收購或者合并性質，他表示，這不是誰收購誰、合并誰，而是成立一個名為“世茂福晟”的新平臺。“世茂福晟”將有專門的操盤團隊，目前主要由世茂海峽公司帶領團隊進行操盤。據了解，世茂海峽公司2019年的銷售額超過900億元，這樣體量的銷售規模，在房企的區域公司中很少見，業務覆蓋世茂的大本營福建，及粵港澳大灣區。
發布會上，雙方均未提及具體的交易細節。許世壇稱，合作不是局限在多少個項目，是全方位的，具體的數量他也不知道，但比媒體報道的要多。此前多家媒體報道稱，世茂集團和福晟集團的交易涉及到后者地產板塊的87個項目，總量或達千億元。
據悉，在雙方合作范圍內的項目，在推廣時將同時使用各方聯合品牌，案名前均標注“世茂”及“福晟”品牌名，發揮雙方的品牌優勢。
并購只為拿地成本更低
近兩年，世茂房地產通過并購的方式拿地引起行業關注，機構數據顯示，2019年世茂房地產并購交易額位居房企第三位。
據克爾瑞研究中心不完全統計，2019年融創、越秀和世茂分別以432.37億、231.86億和202.14億元交易總價值成為行業前三的“并購剁手王”。據公開資料統計，2019年融創、世茂和越秀收并購的權益建筑面積分別為3084.18萬平方米、509.52萬平方米和230.47萬平方米，對應權益貨值分別約3464億元、673億元和472億元。
“這三家房企，并購目的十分明確，通過并購目標公司獲取大量物業和土儲，快速進入目標區域和助推規模增長。”克爾瑞研究中心認為。
之所以選擇并購，有分析認為，或許與當前土地市場價格過高有關。謝逸楓對中新經緯客戶端分析稱，通過并購，企業能夠以較低的成本獲得性價比較高的項目，同時，與傳統的招拍掛相比，收并購對房企自有資金的要求相對較低，能提高資金的使用效率。
許世壇在2018年業績發布會也表示，當下公開招拍掛的土地有點貴，“看不太懂，有點驚訝，還好春節前已經部署。”
“行業競爭加劇，大家都想在一、二線城市拿地，拿地的利潤率自然開始下降。我們今年在公開市場參與了300多塊土地競拍，實際到手不到40塊。企業要發展，自然需要多元拿地模式，通過合作并購的方式，我們就可以很好的補充自己的土儲，同時可以降低成本。”世茂集團執行董事、財務管理中心負責人湯沸近日對媒體表示。
另外，相對健康的財務指標，讓世茂房地產敢于大規模收并購。在推進并購的2019年上半年，世茂房地產的凈負債率為59.6%，連續第八年維持在60%以下；總借款約為1154.7億元，上漲5.8%，總資產則提升10.2%。
世茂去年200多億元的并購交易中，涉及到的企業只有寥寥數家，而從泰禾和粵泰手中就獲得了17宗項目，涉及價款約148.59億元，占比達3/4。克爾瑞研究中心分析稱，相比于融創超過60%土儲來源于收并購，世茂的并購基因并不深，其并購更偏向于和其他企業大規模戰略聯合。
此次發布會上，許世壇也稱，世茂房地產2019年的業績之所以會增長這么快，一方面是因為基數小，另一方面源于他們做了很多平臺的整合。他不覺得世茂在去年與泰禾、粵泰的合作是收購，而是整合、是雙贏，只是股權占比較大的項目由他們操盤而已。
專家：舊改項目存變數
不管是戰略合作還是收并購，雖然能夠降低企業的拿地成本，但就世茂和福晟的合作而言，會涉及到很多舊改項目。潘偉明說：“昨天參加了深圳前海項目的一個年會，我們在前海有一個150萬平方米的舊改項目，當地的村民都來了，有2000多人，擺了238桌的宴會。村民知道我們要和世茂合作了，都很高興。”
但中原地產首席市場分析師張大偉對中新經緯客戶端表示，舊改項目是毛地，需要企業負責原住居民的拆遷工作，這個過程可能會十分漫長，成本也不低。摘牌掛得來的土地，基本都可以快速入市，舊改項目存在較大的變數，因此很難直接轉化為土地儲備或預期貨值。
對于世茂與福晟的合作項目，許世壇表示，媒體可能會問項目的利潤會不會很低，資金壓力是不是很大，這取決于你怎么看，銷售的好，壓力就不大。利潤率在前兩年可能會低，但隨著產品品質的提升，價格也會上漲。
“不同于招拍掛拿地干凈，并購得來的二手項目較為復雜，可能隱藏著較大的風險，如股東信用風險、項目自身風險、潛在債務風險及法律糾紛風險等。此時，需要專業的法務、財務、稅務和技術團隊進行盡調和資產估值，以識別潛在風險。然而，直到交易完成，并不意味著結束，仍面臨一系列遺留風險，比如，雙方戰略整合、人才等。并購風險大，往往讓部分風控能力相對較弱的房企望而卻步。”克爾瑞研究中心稱。
2015年，世茂房地產跌出了房企銷售榜前十名，之后進入了調整期，在拿地方面提出了“回歸一二線”的策略，三四線城市主要以去庫存為主。隨著庫存的消耗，在規模追趕訴求的推動下，近兩年世茂又逐步加大了三四線城市土地的獲取。
數據顯示，2018年，世茂房地產在三四線城市新增土地建筑面積914.4萬平方米，同比增長135.2%，占比為56.6%，同比增長20個百分點。當年，三四線城市新增建筑面積超過了前4年的總和。從世茂房地產2019年收購土儲的城市來看，三四線城市的占比達到了64.67%。
“隨去庫存紅利消退，中長期來看，三四線缺乏人口和產業支撐，需求疲軟，世茂未來三四線城市去化可能存在潛在風險。”克爾瑞研究中心稱。
