- 自如房源規模突破100萬間后被疑“服務降級”：調整多項運營規則或為降成本
- 2019年12月26日 來源：中國網財經
提要：據了解，在宣布房源規模突破后不久，自如宣布了多項運營規則變化，如提高免除租房押金的信用分、改“三天不滿意無理由退租”為“換租”等，自如在N+1模式等問題上也多次遭遇批評。
今年11月，北京自如生活企業管理有限公司(以下簡稱“自如”)宣布房源數量已經突破100萬間，這一規模超過了行業第二、三名的總和。諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙在接受記者采訪時表示：“自如后續還會繼續擴大規模，一方面因當前政策在大力促進租賃市場發展，加強租賃市場的規范，以及鼓勵住戶采用租房的形式解決住房問題；另一方面長租公寓機構的運營屬于資產管理，回報周期長，需要規模和精細化運營帶來邊際效應。”
不過，也有業內人士稱，規模上不斷突破的自如，其“精耕細作”的運營能力有待提高。
據了解，在宣布房源規模突破后不久，自如宣布了多項運營規則變化，如提高免除租房押金的信用分、改“三天不滿意無理由退租”為“換租”等，自如在N+1模式等問題上也多次遭遇批評。
規則變更或帶來成本降低
12月3日，“2020自如新產品發布會”在北京舉行。在發布會上，自如推出了信用免押金服務，“好信用免押金”服務也正式上線。自如CEO 熊林介紹稱：“只要自如客擁有好的租住信用，將會享受到押金全免的服務。”
自如APP顯示，自如對客戶免押金實行梯度管理，當客戶自如信用分位于70-100分時，將免30%押金，100-130分免65%押金，130-160分免85%押金，160分以上免除全部押金。
記者注意到，自如曾在2017年進行過信用免押金的嘗試，凡是自如信用分達到100分以上的用戶，在自如平臺上租房時可以實現“0押金入住”。彼時熊林曾表示，如果租房免押金的自如信用分門檻設置在100分時，符合要求的自如客比例約30%。
那么，此次自如為何提高免押金信用分值，按照當前標準又有多少客戶符合全部免押金的比例呢？記者曾就此致電致函自如，相關工作人員給到的回復是：這些問題涉及到公司核心數據，不便回應。
記者注意到，自如還在11月底將“三天不滿意免費退租”的運營規則改變為“三天不滿意無理由換租”。此前，自如一直把“三天不滿意零違約金退租”作為產品的宣傳點之一。據了解，在新的規則條件下，客戶需在簽約后3天內申請換租，6天內辦理換租手續，否則將收取退租違約金。
有租客質疑稱，自如是否正在面臨服務的“降級”？
對此，克而瑞租賃研究人員告訴記者：“自如作為行業引領者，在管控房源數量不斷增加的同時，一定也需要管理能力的提高，上述運營規則即為其管控調整、升級的具體舉措；隨著管理的升級，可以降低運營成本、提高整體效率，為租戶提供更好的服務。”
曾多次因“租房隔斷”被處罰
除了在運營上需要進行變革，自如也面臨著其它長租公寓運營商所遇到的政策合規性等問題，其中比較典型的就是“N+1”模式。
所謂“N+1”模式，是指將房屋中比較大的起居室、客廳經過改造后作為一間臥室單獨出租，業內也稱“租房隔斷”。在一線城市，房屋往往供不應求，“N+1”模式能在一定程度上緩解住房壓力，降低房屋租金，這也是部分分散式長租公寓的一大盈利來源。
但是，N+1模式在各地面臨著不同的監管。比如上海已率先將“N+1”模式合法化，而在北京卻依然屬于違法違規范疇。
今年7月，新版《北京市住房租賃合同》和《北京市房屋出租經紀服務合同》示范文本正式發布，強調了不得改變房屋內部結構分割出租、出租房屋人均居住面積不得低于5平方米、每個房間居住的人數不得超過2人等有關禁止違法群租的規定。而包括自如在內的租賃服務企業和中介機構龍頭企業也在7月做出承諾，表示認真踐行北京房地產中介行業協會提出的十大承諾，其中就包括不打隔斷出租、不按床位變相分割出租等。
不過，自如今年以來已經多次因被北京監管部門處罰，涉及的房屋分別位于大興區黃村鎮DX00-0101-0801等地塊、朝陽區萬象新天地四區、朝陽區北京像素南區。自如相關工作人員曾表示：“自如積極響應北京的相關規定，目前正在停止新收新簽優化間，也會按照計劃對現存房源有序穩妥的完成相關工作。對于行業發展中遇到的一些難題，自如也在持續和相關管理部門、各行業機構共同研究、協商探討，以期不斷改善、提升。”
王小嬙在接受記者采訪時指出：“N+1模式各地出現不同的情況是因為該模式有利有弊。好處是通過打隔斷可以給租戶降低租金，也會給房東帶來更多的收益，是一種雙贏的行為，同時還會加大租賃房源的供應。但是N+1模式也存在很大的弊端，例如客廳、起居室本不具有居住功能，是疏散通道，如果用來居住，會增加消防安全隱患，且隔斷房增加了小區的人流量，加大房屋及配套的承受壓力，破壞了小區的生態環境，嚴重影響到同小區其他業主的權益。” 王小嬙認為，對于長租公寓而言，如果給租戶更好的體驗，還是應該有公共空間，在不允許“N+1”模式的城市堅決不打造這種產品，在允許的城市也盡量避免。
此外，在分析人士看來，未來很難出臺關于“N+1”模式出臺全國統一標準。克而瑞租賃研究人員指出：“目前由于租賃住房體量過大、涉及甚廣，N+1模式的監管多是因城施策、因地制宜，出臺統一規定的可能性較小；面對各地不同的法規，長租公寓企業在進行城市布局的時候要深入了解當地政策要求，依法推出相關租賃產品。”
