克而瑞近期發(fā)布了最新一份中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜，2019年1-10月，東原地產(chǎn)的全口徑銷售金額同比增長12.95%至435.1億元，在榜單上的排名是第60名，上年同期的名次是第55名。

值得一提的是，東原地產(chǎn)董事長羅韶穎曾于2018年提出：“集團(tuán)的目標(biāo)是進(jìn)入房企50強(qiáng)，下一個(gè)目標(biāo)是30強(qiáng)”。2018年，東原地產(chǎn)的確實(shí)現(xiàn)了進(jìn)入50強(qiáng)這個(gè)“小目標(biāo)”，但并沒有“坐穩(wěn)”。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，東原地產(chǎn)2018年實(shí)現(xiàn)流量銷售規(guī)模為548.7億，位于排行榜的第50名。2019年1-10月，在全國房地產(chǎn)企業(yè)中，全口徑銷售排名第50和第30的分別是大悅城和祥生地產(chǎn)，銷售金額分別為531.2億元和836.2億元。以此計(jì)算，東原地產(chǎn)距離30強(qiáng)和50強(qiáng)，分別有96.1億元和401.1億元的差距。

部分拿地溢價(jià)率超100%

公開資料顯示，東原地產(chǎn)于2004年在重慶成立，率先開拓了西南和華中市場，10年后(2014年)，東原地產(chǎn)通過重組置入迪馬股份，成功登陸A股。據(jù)了解，迪馬股份目前有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和特種車制造業(yè)務(wù)，東原地產(chǎn)就是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的運(yùn)營主體。

2017年，東原地產(chǎn)將總部搬至上海，加快全國化進(jìn)程。截至目前，東原地產(chǎn)已成長為與龍湖、金科并稱的“渝派三強(qiáng)”，并布局了南京、杭州、西安等省會(huì)城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心城市。

業(yè)內(nèi)有人用“快、準(zhǔn)、狠”來形容東原地產(chǎn)近幾年來的拿地節(jié)奏。2019年1-10月，東原地產(chǎn)的拿地金額為116億元，行業(yè)排名第59。其中在7月3日，東原地產(chǎn)子公司昆明東易房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(東易地產(chǎn))通過競拍方式，以約20.32億元成功競得云南省昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)DTCKG2018-017-A1、A2、A3號(hào)地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)，溢價(jià)率高達(dá)144%。

然而，上述昆明地塊并非東原地產(chǎn)首次以超過100%的溢價(jià)率拿地。2016年4月，東原地產(chǎn)在蘇州拿下的地塊溢價(jià)率高達(dá)284%，在杭州拿下的地塊溢價(jià)率也高達(dá)183%。

對(duì)于高溢價(jià)拿地，有房地產(chǎn)評(píng)論員在接受記者采訪時(shí)表示，這并不代表房地產(chǎn)企業(yè)熱衷此種模式。這與土地市場制度有關(guān)，即“價(jià)高者得”。由于地方政府在控制地價(jià)上缺乏相應(yīng)策略，地價(jià)上漲的結(jié)果由房企來承擔(dān)。一些中小型房企若頂不住資金壓力，就會(huì)面臨著轉(zhuǎn)型或被淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。

還有分析師告訴記者，高地價(jià)預(yù)示著后期開發(fā)入市的時(shí)間會(huì)被拉長，房企正常的拿地、開發(fā)、銷售高周轉(zhuǎn)模式遭遇挑戰(zhàn)。

或許是受拿地成本過高等因素影響，東原地產(chǎn)近幾年的盈利能力有所下滑。迪馬股份2019年半年報(bào)顯示，公司房地產(chǎn)及物業(yè)服務(wù)的毛利率為32.3%，與上年同期相比減少了3.75個(gè)百分點(diǎn)。

控股方曾爆發(fā)債務(wù)危機(jī)

高溢價(jià)拿地的同時(shí)，東原地產(chǎn)的資金狀況如何？據(jù)記者了解，東原地產(chǎn)的控股方重慶東銀控股曾于2017年11月爆發(fā)債務(wù)危機(jī)。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，約有三十多家銀行及其他金融機(jī)構(gòu)涉及與東銀控股的債務(wù)問題，其中渤海銀行等七家主要銀行就涉及了上百億貸款。不過，東原地產(chǎn)今年1月在其官網(wǎng)發(fā)布的資料顯示，大股東債務(wù)危機(jī)解決。

截至2019年9月30日，東原地產(chǎn)母公司迪馬股份的總負(fù)債為630.44億元，資產(chǎn)負(fù)債率82.2%，其中一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為34.03億元，賬上的貨幣資金同比下滑33.73%至52.9億元。據(jù)了解，迪馬股份2018年底的總負(fù)債為473.5億，資產(chǎn)負(fù)債率為80.44%。

迪馬股份還表示，公司積極推進(jìn)公司債、中期票據(jù)、供應(yīng)鏈ABS、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券等融資進(jìn)程，多元化拓展融資渠道，獲取發(fā)展所需資金。今年1月30日，迪馬股份公告稱，擬發(fā)行總額不超過20億元公司債券，用于償還有息債務(wù)、補(bǔ)充運(yùn)營資金、項(xiàng)目建設(shè)(例如長租公寓項(xiàng)目)等企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)。

多地項(xiàng)目陷“口碑危機(jī)”

在東原地產(chǎn)“加速跑”的過程中，一些違規(guī)行為也頻頻發(fā)生。湖南長沙市住建局今年7月發(fā)布《企業(yè)、個(gè)人失信行為曝光臺(tái)信息匯總表》，圣特羅佩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因未取得建筑工程施工許可證擅自開工被點(diǎn)名。

天眼查顯示，圣特羅佩房地產(chǎn)目前有兩大股東，分別為武漢東原勵(lì)豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱“東原勵(lì)豐”)和湖南電廣傳媒股份有限公司(簡稱“電廣傳媒”)，兩者持股比例分別為70%和30%。東原勵(lì)豐是武漢東原睿成投資有限公司的全資子公司，而后者隸屬于東原地產(chǎn)。

此外，東原地產(chǎn)位于多地的樓盤項(xiàng)目，在交房后遭遇了業(yè)主的投訴維權(quán)。《人民日?qǐng)?bào)數(shù)字河南》今年8月報(bào)道，鄭州東原晴天見小區(qū)消防通道存隱患不達(dá)標(biāo)，業(yè)主拒不收房。河南電視臺(tái)也曾報(bào)道稱，該小區(qū)還存在幼兒園占地與合同約定不符，綠化不達(dá)標(biāo)，私改消防規(guī)劃、防火門窗沒有安裝等問題。

此外，據(jù)《武漢熱線房產(chǎn)網(wǎng)》2018年報(bào)道，東原地產(chǎn)位于武漢的東原晴天見、東原啟城均遭遇了業(yè)主維權(quán)。據(jù)了解，東原晴天見原定于2918年8月22日開盤，當(dāng)時(shí)樓盤對(duì)外宣稱：“短短90分鐘，開盤即售罄！以平均一分鐘3套的速度！首批推出的276套房源，100%去化率！勇奪武漢8月住宅市場銷冠！”結(jié)果開盤第二天，就有200多名業(yè)主集體維權(quán)退房。據(jù)悉，業(yè)主們認(rèn)為開發(fā)商在銷售過程中存在欺詐行為。同年11月11日，東原啟城業(yè)主也在項(xiàng)目售樓部進(jìn)行了維權(quán)活動(dòng)，維權(quán)的主要原因集中在精裝質(zhì)量及精裝標(biāo)準(zhǔn)上。從網(wǎng)絡(luò)上流傳的視頻來看，有業(yè)主進(jìn)入工地查看項(xiàng)目情況，卻發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量堪憂：糊了水泥的樓梯用腳一蹬就爛了。而針對(duì)精裝部分，部分業(yè)主認(rèn)為，該項(xiàng)目開發(fā)商存在精裝減配及質(zhì)量問題，如前期宣傳的保溫墻體，實(shí)際上只有暖氣片等。

針對(duì)相關(guān)問題，記者試圖采訪東原地產(chǎn)，但截至發(fā)稿未收到任何回復(fù)。