- 美的置業失速：凈利增速下滑48% 2000億負債下拼力加碼高周轉致禍
- 2019年11月04日 來源：中國經濟網
提要：一路高歌猛進的美的置業，在沖擊千億的最緊要關頭“失速”，這讓春風得意馬蹄疾的掌門人——董事長郝恒樂感到心急如焚。
一路高歌猛進的美的置業，在沖擊千億的最緊要關頭“失速”，這讓春風得意馬蹄疾的掌門人——董事長郝恒樂感到心急如焚。
10月28日，貴州貴陽觀山湖區美的置業廣場，正在施工的地下停車場發生垮塌，最終致8人不幸遇難，2人受傷送醫。
記者注意到，令人唏噓的是，就在9月底，美的置業廣場剛剛作為省優質項目組織過觀摩活動，并按照優質項目觀摩標準。此項目安全文明施工在貴陽市來說是數一數二的標桿項目。
事實上，發生此次安全事故之前，美的置業剛因高調反腐備受關注。但相比反腐事件的“主動出擊”，此次事故的發生卻讓美的置業陷入被動的境地。
美的置業是何享健創造的美的集團在空調之外的又一個商業版圖。經過短短4年時間，其銷售額從百億元劍指千億元，2015年至2018年，其合約銷售額分別為111億元、206億元、507億元、790億元，復合年增長率超95%。進入2019年，美地置業更是以銷售額超千億為目標。
然而在房地產市場密集調控的境況下，美的置業大量拿地也背上了高額負債與杠桿。
記者梳理發現，2015-2018年，美的置業負債合計333.35億元、547.94億元、1008.14億元、1537.35億元。2019年上半年，美的置業的負債總額已經達到1861.66億元，相比去年底的1537億元繼續攀升，凈負債率高達95.6%。截至目前，負債或攀升近2000億元。
一位不愿具名的業內人士向記者表示，美的置業去年上市后，對于做大業績規模的決心是很強的，所以客觀上也會加強項目銷售的節奏。但是很顯然，類似高周轉的模式也容易遇到問題，尤其是今年市場降溫的情況下，單純加快開發和銷售速度顯然也是不行的，所以客觀上也要求此類企業后續注重質量的把控，進而形成更好的發展模式。
針對本次事故及公司財務經營狀況，發送采訪函至美的置業方面，截至發稿前尚未得到回復。
銷售額4年破千億
2018年底，美的置業成功登陸香港聯交所主板，進入2019年，更是以銷售額超千億為目標。短短幾年的時間里，就將百億規模擴張至千億。
根據美的置業官網顯示：“美的置業”是中國房地產上市企業30強，成立近15年以來，共在全國54個城市開發249個項目，目前集團土地儲備高達5200多萬平方米。
記者梳理發現，近五年美的置業的銷售業績翻倍增長，2015年至2018年，美的置業合約銷售額分別為111億元、206億元、507億元和790億元。快速發展之下，公司的千億銷售目標從2020年提前到了2019年。如果計劃順利執行，意味著美的置業從百億到千億或者只需要4年。
不過，在美的置業不斷強調沖擊“千億”目標的情況下，其近年來業績增速已呈較為明顯的下滑趨勢。
財報數據顯示，2016年至2019年上半年，公司營業收入分別為119.92億元、177.17億元、301.20億元和141.95億元，同比分別增長44.27%、47.74%、70.01%和34.44%；凈利潤分別實現10.07億元、19.12億元、32.10億元和17.69億元，凈利潤增速分別為157.59%、89.84%、67.85%和20.11%，今年來增速已下滑48%。可以看到，其凈利潤增速已呈現明顯下滑趨勢。
克而瑞研究中心數據顯示，美的置業今年第三季度銷售額為240.4億元，相比第二季度下降17.2%；截止前三季度，美的置業銷售業績為708億元，目標完成率達到70.8%；四季度需要完成292億元銷售額，才能實現千億。
為了沖擊千億目標，美的置業在拿地方面可謂“激進”。它在今年上半年的拿地選擇中，包含了公開招拍掛、與其他企業合作、舊城改造、舊工廠改造、產業投資等各類用地。克而瑞研究中心數據顯示，2019年1-9月，美的置業新增土地貨值1142.5億元，其中多個項目涉及高溢價拿地。
例如，2018年8月，美的置業以74%溢價率，刷新了大理單價地王；2019年4月，美的置業以7.65億元拿下了衡陽地王，溢價率144%；5月以28億元在武漢拿地，溢價率為80%。
流動負債占總負債超七成
高溢價拿地和規模性擴張讓公司負債持續走高，美的置業招股書顯示，2015-2017年的凈負債率分別為622.1%、624.7%、118.9%。上市并沒有解決美的置業的根本問題，根據上市公司2019年中報披露，美的置業上半年負債總額高達1861.66億元，較2018年末的負債總額1537.35億元上升21.10%。上半年的資產負債率為87.1%。2019年上半年，美的置業的凈負債率高達95.6%，流動負債與非流動負債之間的比重也達到了152%。
經營現金流也非常緊張，2016年至2019年分別為-55.53億元、-73.57億元、-166.15億元和-82.66億元。美的置業在招股書中也坦言，“負經營活動現金流量凈額會削弱其資本開支能力，并對其經營活動造成不利影響。”
另外，美的置業的流動負債還超過1400億元，占總負債的比重超過七成。剔除因部分已售項目未能及時交付而產生的700多億元合約負債后，美地置業流動負債與非流動負債的比重也超過150%，美的置業短期償債壓力很大。
為此，美的置業通過不斷發行債券解燃眉之急。今年上半年，美的置業發行了3只公司債，發行金額為37億元。即便如此，也不能阻擋美的置業實現千億銷售額的決心。
公告顯示，截至2019年9月30日，美的置業合同銷售金額708億元，同比增長約21.65%，完成全年銷售目標的70.8%，可距離千億還有336.1億元的差距。
此前，美的置業副總裁徐傳甫在中期業績會上表示，全年目標沒有改變，下半年整個公司會采取各種措施，從供貨、銷售、去化等各個環節加大力度推動，保證千億目標實現。
2018年之后，各大銀行、信托機構的融資渠道正不斷收緊，大量中小房企面臨著“融資難”與“融資貴”的困境，這無疑加深了美的置業的資金困境。在如此高的負債額、負債率及行業寒冬之下，美的置業的激進擴張策略可能存在很大的隱患。
上述業內人士認為，對于美的置業來說，這兩年其項目布局較多，也抓住了三四線城市樓市上升所帶來的機會，所以具有較好的成長性，當前正是股票市場反彈的窗口期，對于美的置業來說具有較好的機遇，這在很大程度上也會刺激此類企業后續的繼續發展。當然類似負債數據規模大，一方面也和其企業規模做大有關，另一方面也需要其積極把控風險。
高周轉下業主維權不斷
何享健曾說：“寧可走慢兩步，不可走錯一步。” 只是，不斷冒進背后顯然是美的地產對周轉速度的極致追求，正常工期不斷被壓縮，施工質量、安全等基本要求就難以兼顧。
據了解，美的置業的“高周轉”被概括為“456”戰略——拿到地后4個月開盤、5個月資金回正、6個月資金再周轉。從買地到資金回流，只需半年就可以周轉一次。
高周轉戰略下，品質難以堅守。去年以來，美的置業相繼被貴州、湖南、河北住建廳點名，建設工程安全質量存隱憂。除此之外，業主維權事件不斷。
2018年10月，寧波美的蝴蝶海交房還不到兩年，高層外墻大面積脫落，引發業主維權。2019年3月，岳陽美的梧桐莊園交付，因偷工減料、簡配明顯，遭到業主多次維權。2019年7月，重慶美的金科郡一期洋房15棟與18棟處車庫地面整體塌陷。
此外，還因貪腐問題屢遭監管層點名。10月9日下午，美的置業發布一則反腐公告，對原某區域公司副總經理代某、原某項目營銷經理歐陽某某予以開除處理，并移交司法機關；對置業顧問高某等5人予以開除處理并列入黑名單；對原某區域公司某城市公司總經理胡某某予以開除處理，并處罰17萬元。
值得注意的是，這并不是美的置業第一次向腐敗“開刀”。近年來，美的置業曾先后對多名觸碰公司管理紅線甚至觸犯法律的員工予以開除處理，并或輔以經濟處罰措施。
數據顯示，僅2018年，美的置業風險控制中心便查實違法違紀案件9起，其中達到刑事立案標準的5起，其他嚴重違紀案件4起；涉及查處的違紀違法人員共19人，追繳非法所得近500萬元。
