在樓市調控政策趨嚴、融資環境變窄、市場趨冷的大環境下，越來越多的中小房企不進就會被時代的浪潮淹沒。

近日，從河北涿州走出的開發商中國天保集團發展有限公司(下稱天保集團)擬赴港IPO。天保集團計劃發行共2億股，募集資額最多達6.2億港元，股份于10月30日起在香港公開發售，預計11月11日在主板正式掛牌。

天保集團重倉環京市場，截止2019年3月31日，天保集團85.4%的土儲位于張家口，剩下14.6%的土儲位于涿州。

不過，位于張家口的天保新城項目售價已是兩連降，2017年一期均價為4604元/平方米，2018年一期均價降低至4521元/平方米，2018年二期均價更是僅有3399元/平方米。

業內認為，天保集團重倉布局的環京，作為這輪樓市調控最嚴區域，其中回款的難題必然得通過其他方式，比如IPO上市取得融資。

地產業務發展緩慢

天保集團是一家位于河北省涿州市的房地產開發商，是京津冀區域龍頭房企，以建筑承包業務起家，后來業務擴展至房地產開發。

此次赴港IPO，天保集團募集資額最多達6.2億港元。其中，約2.28億港元將用于增加土地儲備，約0.91億港元用于在建房地產項目建設與未完成合同金額中的建筑項目，約0.46億港元將用作營運資金及一般企業用途。

事實上，雖然從2001年就已經涉足房地產，但天保集團的房地產業務規模并不突出，2018年僅實現4億元的收益。在此前遞交的招股書中顯示，近三年，天保集團業務總收益為8億元、12億元、16億元，年增長率達41.5%；其中房地產開發業務收益分別為7745.8萬元、2.74億元、4億元。

可以看到，從2001年涉足房地產至今僅4億元的規模，與同區域房企隆基泰和比較，天保集團甚至可以說原地踏步。從招股書來看，天保集團的建筑承包業務三年收益分別為7.92億元、12.58億元和16.51億元，分別占總收益的91.1%、82.1%及80.5%，是公司收益的主要來源。

但是根據弗若斯特沙利文的資料，于2017年就建筑合同收益而言，天保集團僅占河北省的市場份額的0.24%。據招股書，2018年天保集團實現總收益16億元，同比上漲33.3%。與此同時，其凈負債率也由2017年1.8%驟升至2018年的41.4%，激漲39.6%，超過收益增速。就天保集團的體量來看，其杠桿水平還算處于安全線，不過也要強化融資的成本和回款的速度。

此外，2018年天保集團同期銀行借款更是同比增長315.45%。截至2019年4月30日，公司的資產凈值也由去年年底的16億元大幅減少至3.9億元。

天保集團招股書中稱，公司的競爭優勢主要在于“京津冀協同發展、雄安新區戰略機遇及2022年冬奧會發展機遇，公司擁有良好的區位優勢”和“房地產開發業務及建筑承包業務的協同效應”。

超八成土儲來自張家口

招股書顯示，截止2019年3月31日，天保集團85.4%的土儲位于張家口，剩下14.6%的土儲位于涿州。

天保集團也將重倉環京市場的業務布局視為企業發展的最大優勢。然而，據了解，位于張家口的天保新城項目售價已是兩連降，2017年一期均價為4604元/平方米，2018年一期均價降低至4521元/平方米，2018年二期均價更是僅有3399元/平方米。天保集團總部所在的涿州區域，市場情況也不樂觀。拿其開發的天保綠城項目來說，最近3年中，房價最高時超過1.9萬元/平方米，最低是剛剛1萬元/平方米出頭，回調接近50%。

在現金流方面，2017-2018年連續兩年，天保集團的經營活動產生的現金流量凈額為負，分別為-1.95億元和-6.66億元。

2016-2018年由于“去杠桿”和“環保高壓”的約束，京津冀需求釋放不及預期，不過在近期政策回暖支持下，京津冀建設資金環境逐步改善。2019年6月10日，中辦、國辦發布《關于做好地方政府專項債券發行及項目配套融資工作的通知》，允許將專項債作為部分重大項目資本金，并進行市場化融資，隨著政策支撐力度的逐步加強，京津冀建設的資金環境得到顯著改善。