- 美的置業(yè)千億過(guò)坎：業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?現(xiàn)金流連續(xù)3年為負(fù)
- 2019年10月31日 來(lái)源：斑馬消費(fèi)
提要：貴陽(yáng)美的置業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目付出8條人命的代價(jià)，美的置業(yè)仍不會(huì)放緩腳步。或許真能如其所愿。今年前9個(gè)月，公司已完成合約銷售額708億元，距離目標(biāo)不到300億元。
貴陽(yáng)美的置業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目付出8條人命的代價(jià)，美的置業(yè)仍不會(huì)放緩腳步。
這家白電大王何享健身后的房企，早在2017年就立下2020年突破千億的雄心。今年上半年，這一目標(biāo)被提前至2019年。
或許真能如其所愿。今年前9個(gè)月，公司已完成合約銷售額708億元，距離目標(biāo)不到300億元。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，與碧桂園同出自順德北滘鎮(zhèn)，美的置業(yè)在過(guò)去4年里，押注二三四線城市，是公司短時(shí)期內(nèi)崛起的關(guān)鍵。尤其踩準(zhǔn)2016年前后二三線城市爆發(fā)行情，成為業(yè)內(nèi)黑馬。
和眾多依靠高周轉(zhuǎn)的房企一樣，在融資收緊、樓市調(diào)控以及市場(chǎng)環(huán)境多重壓力下，公司收入和凈利潤(rùn)增速已雙雙出現(xiàn)放緩趨勢(shì)。
業(yè)績(jī)?cè)鏊俅蠓啪?/strong>
發(fā)生在貴陽(yáng)市觀山湖區(qū)的美的置業(yè)廣場(chǎng)坍塌事故，是美的置業(yè)全國(guó)性擴(kuò)張以來(lái)，發(fā)生最慘烈的一次事故。公司迅速拿出補(bǔ)救措施全面排查隱患，加強(qiáng)工程和工地管理，決意杜絕此類事件再次發(fā)生，但這終究是公司千億征途中的一個(gè)“坎”。
記者注意到，貴陽(yáng)所在西南市場(chǎng)只是美的置業(yè)擴(kuò)張的區(qū)域市場(chǎng)之一。
2019年中報(bào)顯示，美的置業(yè)來(lái)自西南地區(qū)的銷售額只占公司總銷售額的15%。真正的收入主力來(lái)自長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游以及珠三角地區(qū)，分別占比35%、19%和19%。
公司的發(fā)展速度，正按照何享健的思路在推動(dòng)。這位中國(guó)白電大王曾耗時(shí)16年，將美的空調(diào)的銷售規(guī)模從百億做到千億級(jí)，他的另一個(gè)野心，則是在地產(chǎn)領(lǐng)域再造一個(gè)千億級(jí)企業(yè)。
公開數(shù)據(jù)顯示，2015年至2018年，美的置業(yè)合約銷售額分別為111億元、206億元、507億元和790億元。而完成百億到千億的蛻變，公司只給了自己4年時(shí)間。
2018年10月11日，何享健在香港聯(lián)交所敲鑼，正式將美的置業(yè)推上資本市場(chǎng)。
不過(guò)，公司正在沖擊千億的征途中，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)整體放緩已經(jīng)出現(xiàn)，公司銷售增速也在明顯下降。
公開數(shù)據(jù)顯示，2015年-2018年，公司的銷售增速分別為85.59%、146.12%和55.82%。公司要在2019年突破千億目標(biāo)，其銷售增速應(yīng)不低于26.58%。
10月9日，公司披露公告顯示，今年前9個(gè)月，公司及附屬公司，連同合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司的合同銷售金額為約708億元，同比增長(zhǎng)21.65%，其相應(yīng)已售建筑面積約694.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.89%。
值得注意的是，公司收入和凈利潤(rùn)增速雙雙下滑。
2016年至2019年上半年，公司營(yíng)業(yè)收入分別為119.92億元、177.17億元、301.20億元和141.95億元，同比分別增長(zhǎng)44.27%、47.74%、70.01%和34.44%；凈利潤(rùn)分別實(shí)現(xiàn)10.07億元、19.12億元、32.10億元和17.69億元，凈利潤(rùn)增速分別為157.59%、89.84%、67.85%和20.11%。
經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流三連負(fù)
美的置業(yè)能夠迅速崛起，并成為行業(yè)里的一匹黑馬，很重要一個(gè)原因，是押中了二三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。
2016年前后，二三線城市推行的貨幣化安置政策，給予整個(gè)房產(chǎn)行業(yè)較大利好，也為公司庫(kù)存去化提供了順暢路徑。而這一期間的房?jī)r(jià)上漲，正是公司借風(fēng)起勢(shì)的重要因素。
千億規(guī)模已成為房企參與未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的門檻，美的置業(yè)和諸多房企一樣，激進(jìn)擴(kuò)張意味著企業(yè)要承擔(dān)高負(fù)債、高杠桿，以及流動(dòng)性差的局面。
房企激進(jìn)一面，大多可以從拿地狀況窺探。
在拿地方面，美的置業(yè)同樣保持著激進(jìn)的態(tài)勢(shì)，而且，不少土地即便高溢價(jià)也要拿到手。
今年3月至4月，公司拿下5宗土地全部以高溢價(jià)拿到手。
在4月競(jìng)拍浙江臺(tái)州一宗土地中，公司以6.43億元奪得，樓面價(jià)8570元/平方米，溢價(jià)率86.6%。4月23日、25日，公司連續(xù)在武漢東湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和江夏區(qū)分別以溢價(jià)72.94%、57.72%拿到兩幅土地。在今年3月，公司競(jìng)得廣東惠州拿地一幅土地，溢價(jià)24%。
記者發(fā)現(xiàn)，公司通過(guò)高溢價(jià)獲得土地增厚土地儲(chǔ)備規(guī)模，早在兩年前就已頻繁出現(xiàn)。
2017年以來(lái)，美的置業(yè)在佛山、寧波、上饒等二三線城市拿下多幅土地。其中，在佛山高明區(qū)楊和鎮(zhèn)一塊商住地塊溢價(jià)578%，拿地上饒一幅地塊溢價(jià)165.85%，在寧波梅山保稅區(qū)分別以100%和77%溢價(jià)拿下兩幅相鄰地塊。
截至今年上半年末，公司新增土地地塊46個(gè)，新增土地儲(chǔ)備建筑面積966萬(wàn)平方米；土地儲(chǔ)備建筑面積總規(guī)模為5251萬(wàn)平方米，比2018年末增長(zhǎng)16.5%。
高溢價(jià)拿地和規(guī)模性擴(kuò)張讓公司負(fù)債持續(xù)走高，今年上半年，公司負(fù)債總額達(dá)到1861.66億元，比2018年末增長(zhǎng)21.10%。2019年上半年，公司資產(chǎn)負(fù)債率為86.70%。
在負(fù)債總額中，流動(dòng)負(fù)債1418.68億元，占比76.21%，存在較大短期償債壓力。
另一方面，2016年至2018年，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額連續(xù)3年為負(fù)數(shù)，分別為-55.54億元、-73.57億元和-166.15億元。2019年上半年，這個(gè)數(shù)據(jù)為-82.66億元。
