新希望地產(chǎn)發(fā)布2019年半年報(bào)顯示，新希望地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入近33.8億元，同比下跌4.8%，而營(yíng)業(yè)成本25.2億元，同比上浮近1.6%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)近44.3億元，同比下跌近44%，扣非后實(shí)現(xiàn)凈利41.7億元，同比跌幅近50%，歸屬于母公司凈利潤(rùn)23.8億元，同比下跌57%。

新希望地產(chǎn)今年在公開(kāi)市場(chǎng)獲取的第一幅土地是在其重倉(cāng)地溫州，3月15日，以21.02億總價(jià)、1.2萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)競(jìng)得浙江溫州瑞安一宗商住地，溢價(jià)率3.1%;4月26日，經(jīng)過(guò)140輪競(jìng)價(jià)，以上限價(jià)格29.26億元競(jìng)得溫州一地塊，樓面價(jià)10861.78元/平方米，溢價(jià)率30%。

除了溫州，新希望地產(chǎn)還在杭州和南京一日獲取兩幅土地，共計(jì)耗資88億元。3月29日，新希望在拼搶120輪后競(jìng)得南京棲霞區(qū)一宗土地，總價(jià)53.2億元，樓面價(jià)22628元/平方米，溢價(jià)率為28.8%，這也是新希望首次進(jìn)入南京市場(chǎng)。同日，新希望在杭州經(jīng)過(guò)166輪的激烈競(jìng)價(jià)，以34.6億元總價(jià)拿下余杭一塊土地，樓面價(jià)21008元/平方米，溢價(jià)率31.3%。

今年上半年溢價(jià)率最高的一塊土地來(lái)自大連，5月15日，經(jīng)過(guò)200輪競(jìng)價(jià)，新希望地產(chǎn)以總價(jià)12.46億元、溢價(jià)率49%奪得大連一地塊。

新希望地產(chǎn)回復(fù)的數(shù)據(jù)顯示，截至6月中旬，新希望地產(chǎn)拿下5幅地塊，總成交面積約95.07萬(wàn)平方米，共計(jì)耗資150.52億元，平均樓面價(jià)15833元。

新希望大舉拿地的時(shí)機(jī)是在今年上半年土地市場(chǎng)較為火熱之際，競(jìng)爭(zhēng)激烈，所獲取地塊往往是經(jīng)過(guò)了數(shù)百輪競(jìng)價(jià)，顯示了拿地決心。

其在土地市場(chǎng)的高調(diào)，并非始于今年。自2016年開(kāi)始，新希望就逐步增加了拿地?cái)?shù)量。

雖然背靠新希望集團(tuán)這座知名民營(yíng)企業(yè)，但由于并非集團(tuán)主業(yè)且未上市，多年來(lái)新希望地產(chǎn)十分低調(diào)，外界鮮少知悉其具體數(shù)據(jù)。5月底，新希望地產(chǎn)在上交所申請(qǐng)公開(kāi)發(fā)行的一筆17億元公司債券狀態(tài)更新為“已反饋”，正因?yàn)榇耍剂艘环蓍L(zhǎng)達(dá)200多頁(yè)的債券募集說(shuō)明書，新希望地產(chǎn)的發(fā)展歷程和最近三年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也得以一并公開(kāi)。

根據(jù)這份債券募集說(shuō)明書，2016年-2018年，新希望地產(chǎn)的拿地?cái)?shù)量分別是5宗、13宗和20宗，權(quán)益后的新增土地金額分別為64.58億元、160.89億元和131.82億元。截至2018年底，總土地儲(chǔ)備為691.75萬(wàn)平方米。

目前新希望地產(chǎn)深耕的城市包括成都、杭州、蘇州、南京、寧波、重慶、嘉興、溫州、昆明、南寧、大連、沈陽(yáng)等，以二線城市為主，一半位于長(zhǎng)三角。

溫州是新希望已經(jīng)布局6年的城市，也是其在大本營(yíng)四川之外重點(diǎn)布局的一個(gè)新城市。根據(jù)債券募集說(shuō)明書，過(guò)去三年新希望地產(chǎn)在溫州的銷售額分別是 78.3億元、70.69億元以及104.2億元，均排名集團(tuán)第一。

短期借款半年增長(zhǎng)244%

隨著新希望地產(chǎn)加大了房地產(chǎn)拓展開(kāi)發(fā)力度，其債務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)較快。2016~2018年末，公司負(fù)債總額分別為267.61億元、415.11億元和545.95億元，近三年年均復(fù)合增長(zhǎng)率為42.83%。截至2019年6月末，公司有息負(fù)債303.88億元，上年末借款總額262.66億元，借款總額總比變動(dòng)15.69%。

2016~2018年末，新希望地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.37%、79.54%和76.62%;同期末凈負(fù)債率分別為126.66%、149.48%和86.67%。在高杠桿運(yùn)作的地產(chǎn)行業(yè)，新希望地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率并不算高，但據(jù)中誠(chéng)信證評(píng)的對(duì)其2019年公司債第一期的評(píng)級(jí)報(bào)告，因新希望地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)大，公司負(fù)債規(guī)模快速增長(zhǎng)，之所以財(cái)務(wù)杠桿比率呈現(xiàn)波動(dòng)下降態(tài)勢(shì)，主要是得益于股東增資、留存收益積累和永續(xù)債，使得公司自有資本快速提升。簡(jiǎn)言之，公司通過(guò)擴(kuò)大分母的形式，使快速增長(zhǎng)的債務(wù)得以“隱形”。

短期資金壓力方面，2019年上半年，新希望地產(chǎn)短期借款余額1.72億元，較年初增長(zhǎng)244%。公司在半年報(bào)中解釋，主要由于子公司本期新增低風(fēng)險(xiǎn)短期借款所致。

從現(xiàn)金獲取能力看，近年來(lái)隨著新希望銷售規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)，公司銷售商品及提供勞務(wù)收到現(xiàn)金的規(guī)模增長(zhǎng)快速，但因在建擬建項(xiàng)目投資較大，新增項(xiàng)目拿地支出規(guī)模較大，中誠(chéng)信證評(píng)稱，近年來(lái)新希望地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流持續(xù)呈凈流出狀態(tài)，不能對(duì)債務(wù)償付形成保障。

2016~2018年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流分別為-5.37億元、-79.69億元及-23.94億元。2019年上半年，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額-62.88億元，同比-316.63%，主要由于本期土地款及相關(guān)保證金支付、對(duì)合營(yíng)和聯(lián)營(yíng)企業(yè)的資金支持的增加，使得支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金比上年同期有所增加。

新希望經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金持續(xù)為負(fù)的另一面是，有新希望集團(tuán)的背書，新希望地產(chǎn)融資能力較強(qiáng)。貨幣資金方面，2016~2018年末，新希望地產(chǎn)貨幣資金分別為49.85億元、50.45億元、118.29億元。同期末貨幣資金/短期債務(wù)分別為1.66倍、0.73倍、2.56倍和1.76倍，通過(guò)融資形成對(duì)短期債務(wù)的覆蓋。

不可避免的是公司利息支出增加。2019年上半年，公司應(yīng)付利息較年初增長(zhǎng)50.77%，達(dá)到2.50億元，主要由于借款規(guī)模增長(zhǎng)，導(dǎo)致計(jì)提利息的增加。

2014年，劉永好親自點(diǎn)名80后管培生張明貴擔(dān)任地產(chǎn)總裁。此外，新希望地產(chǎn)的另一位關(guān)鍵人物是劉永好的女兒劉暢，她在新希望地產(chǎn)擔(dān)任董事。

按照劉永好的說(shuō)法，張明貴定下了一個(gè)目標(biāo)：三年時(shí)間讓地產(chǎn)公司規(guī)模每年翻一番，否則隨時(shí)下臺(tái)。

機(jī)制改變以后，效率也在提高。劉永好在那次演講中透露：“以前我們一個(gè)土地從拿地到開(kāi)發(fā)完，三年五年八年都有。現(xiàn)在，拿到地的當(dāng)天，圖紙就全部都出了，報(bào)建什么的就都弄好了，第一個(gè)月就可以開(kāi)工。第三個(gè)月我們樣板間就可以擺出來(lái)，六個(gè)月，我們把銷售手續(xù)全部辦完。第九個(gè)月賺的錢就把所有投資收回來(lái)，現(xiàn)金流為正。半年現(xiàn)金流為正，真是做到了，而且絕對(duì)保證質(zhì)量，絕不偷工減料。”

張明貴執(zhí)掌以后，規(guī)模停滯不前十幾年的新希望地產(chǎn)確實(shí)開(kāi)始了規(guī)模爆發(fā)之路。2013年新希望地產(chǎn)的規(guī)模才20億元，但根據(jù)上交所披露的數(shù)據(jù)，過(guò)去三年新希望的銷售額分別為145億元、171億元和316.63億元。

與此同時(shí)，2016-2018年，新希望地產(chǎn)的合并口徑營(yíng)業(yè)收入分別為51.57億元、60.69億元及152.43億元;歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)分別為6.19億元、8.11億元及18.19億元。

規(guī)模增長(zhǎng)也伴隨杠桿的加大。2016年、2017年及2018年，新希望地產(chǎn)負(fù)債總額分別為 267.61億元、415.11億元和545.95億元，呈持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì);資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.37%、79.54%和76.62%，扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為52.30%、51.12%、50.94%。

此外，由于大舉拿地、土地支出較大，2016年、2017年及2018年，新希望經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-5.37億元、-79.69億元和-23.94億元。

對(duì)于負(fù)債和現(xiàn)金流的疑問(wèn)，新希望地產(chǎn)方面稱，行業(yè)內(nèi)典型房企的負(fù)債率基本都在80%以上，新希望地產(chǎn)目前負(fù)債率76%左右，同時(shí)扣除預(yù)收僅50%多一點(diǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)中算是比較低的，且負(fù)債率還呈逐年下降態(tài)勢(shì)：“足以顯示我們自身的造血能力在增強(qiáng)，負(fù)債依賴度在降低。”

新希望地產(chǎn)方面還表示，除了通過(guò)多種外部融資渠道進(jìn)行融資，新希望地產(chǎn)自有資金也較為充足，2018年銷售率超過(guò)100%，持有現(xiàn)金118.3億元，同比增長(zhǎng)134.5%;現(xiàn)金流量表“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”同比增長(zhǎng)了75.12%，而前一年的增量?jī)H為19.44%。

經(jīng)過(guò)幾年的規(guī)模爆發(fā)，如今新希望在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)也讓人不得不設(shè)想，它是否要繼續(xù)大規(guī)模擴(kuò)張。據(jù)悉，新希望地產(chǎn)2019年的銷售目標(biāo)為500億元，并計(jì)劃未來(lái)三年沖擊千億。

新希望地產(chǎn)方面則否認(rèn)了這一計(jì)劃。對(duì)于規(guī)模擴(kuò)張一說(shuō)，其回應(yīng)稱，新希望集團(tuán)是一家以農(nóng)業(yè)和食品為核心主業(yè)的產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，其主業(yè)非常突出，地產(chǎn)板塊是作為集團(tuán)的一個(gè)補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)，所以“小而美”的定位決定了新希望不會(huì)把地產(chǎn)規(guī)模做得特別大，但房企同樣需要發(fā)展和成長(zhǎng)，所以新希望地產(chǎn)爭(zhēng)取未來(lái)可以成為一家規(guī)模在可控范圍內(nèi)是適度的、健康的、合理的中型房企。

“千億以上才叫做規(guī)模房企，新希望僅屬于中型房企。新希望地產(chǎn)的發(fā)展目標(biāo)，跟其他房企的邏輯不一樣。如果規(guī)模不能覆蓋風(fēng)險(xiǎn)，那就不會(huì)選擇某個(gè)規(guī)模。”新希望地產(chǎn)方面表示。

頻繁融資

對(duì)地產(chǎn)公司而言，資金是其生命線，在接連拿地的同時(shí)，新希望地產(chǎn)也在不斷融資“輸血”。

5月21日，新希望地產(chǎn)“中信證券新希望物業(yè)費(fèi)信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，項(xiàng)目規(guī)模6億。5月14日，新希望地產(chǎn)公告稱，公司公開(kāi)發(fā)行2019年公司債券狀態(tài)更新為已反饋，擬發(fā)行規(guī)模為17億元，將分期發(fā)行，首期發(fā)行規(guī)模為不超過(guò)人民幣7億元。

2018年11月2日，新希望地產(chǎn)作為原始權(quán)益人的“華西證券新希望地產(chǎn)購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”于上交所成功發(fā)行，產(chǎn)品規(guī)模15億元，其中優(yōu)先級(jí)14.25億，發(fā)行利率5.7%。

然而，持續(xù)融資已使得新希望地產(chǎn)債務(wù)規(guī)模也在逐年增長(zhǎng)。根據(jù)新希望地產(chǎn)公開(kāi)發(fā)行的2017年和2018年年度審計(jì)報(bào)告，2016年-2018年，新希望地產(chǎn)年度負(fù)債合計(jì)分別為267.61億元、415.11 億元和545.95億元。其中，2018年新希望地產(chǎn)有息負(fù)債余額為262.67億元，對(duì)應(yīng)的利息支出為18.76億元。

此外，新希望地產(chǎn)近幾年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)性現(xiàn)金流連續(xù)幾年均為負(fù)值。根據(jù)新希望地產(chǎn)公開(kāi)發(fā)行2018年年度審計(jì)報(bào)告，2017-2018年新希望地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為、-79.69億元和-23.94億元。新希望地產(chǎn)也曾警示風(fēng)險(xiǎn)稱，公司在建項(xiàng)目未來(lái)三年需要投入較大規(guī)模的資金，對(duì)公司資金流形成一定壓力。

但截至目前，新希望地產(chǎn)的負(fù)債率仍低于行業(yè)80%的平均水平，且融資成本基本控制在6%以下。數(shù)據(jù)顯示，2016年-2018年新希望地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.37%、79.54%、76.62%。

需要注意的是，新希望地產(chǎn)背靠母公司新希望。年報(bào)顯示，2018年，新希望營(yíng)業(yè)額為691億元，凈利潤(rùn)為17元，以農(nóng)業(yè)為主業(yè)務(wù)的集團(tuán)利潤(rùn)其實(shí)并不高。

不過(guò)據(jù)新希望地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，母公司新希望集團(tuán)資金管控嚴(yán)格，沒(méi)有直接給予地產(chǎn)資金支持，新希望地產(chǎn)主要還是依靠自身外部融資，主要包括銀行信貸、集合信托、保債計(jì)劃、以及資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等。