- 景瑞控股前8月銷售跌出百強榜：高息發(fā)債被疑資金緊張 旗下公司因項目質(zhì)量被約談
- 2019年09月25日 來源：中國網(wǎng)財經(jīng)
提要：景瑞控股日前發(fā)布的8月份經(jīng)營簡報顯示，當月合約銷售額為19.95億元，同比減少17.05%；1-8月，景瑞控股累計實現(xiàn)合約銷售134.76億元，與上年同期的132.13億元相比微增2%。
景瑞控股日前發(fā)布的8月份經(jīng)營簡報顯示，當月合約銷售額為19.95億元，同比減少17.05%；1-8月，景瑞控股累計實現(xiàn)合約銷售134.76億元，與上年同期的132.13億元相比微增2%。
景瑞控股去年實現(xiàn)合約銷售額約252.4億元，在克爾瑞研究披露的銷售排行榜中位列第91名。2019年，景瑞控股將銷售目標定為280億元，公司前8個月僅完成年度銷售目標的48.13%，不及房地產(chǎn)企業(yè)的平均水平，想實現(xiàn)全年目標存在不小的難度。而克爾瑞披露的《2019年1-8月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，從全口徑金額來看，景瑞控股已榜上無名，上年同期位列第100名。
記者還梳理了景瑞控股的合同銷售均價，1-8月每平米分別為19601元、19726元、21748元、19398元、20941元、22585元和26508元和19422元。。也就是說，今年前8個月中，景瑞控股每平米平均售價最高和最低值相差了7110元。
有投資者對景瑞控股能否完成2019年銷售目標，以及售價劇烈波動提出質(zhì)疑，記者也曾就相關(guān)問題致電致函景瑞控股，但始終沒有收到回復(fù)。
毛利率下滑，土儲權(quán)益占比不到一半
銷售規(guī)模未現(xiàn)明顯增長的景瑞控股，盈利能力似乎也不如從前。2019年半年報顯示，報告期內(nèi)公司毛利為5.7億元，同比下降3.7%；毛利率25.93%，同比下降1.3個百分點。
2019年上半年，景瑞控股的營業(yè)收入為21.86億元，同比增長1%，其中貢獻了近八成收入的物業(yè)銷售板塊，與上年同期相比收入下滑了6.4%。值得注意的是，景瑞控股上半年收入的微增，是建立在2018年收入同比下滑了近三成的基礎(chǔ)上的。
從土地儲備來看，截至2019年6月30日，景瑞控股的土地儲備合計約546.1萬平方米，權(quán)益面積為283.51萬平方米，占比51.9%。有房地產(chǎn)專家告訴記者：“在拿地價格走高、政策收緊的背景下，雖然房地產(chǎn)企業(yè)合作很常見，但權(quán)益占比不到一半的企業(yè)并不多。”
還有券商分析師稱，如果看銷售，權(quán)益銷售額才是房企業(yè)績最真實的反映，才能更客觀地顯示房企實力，目前很多“合作模式”的房企，看似規(guī)模龐大，實則外強中干。該分析師指出，景瑞控股未來想要保證企業(yè)更高質(zhì)量業(yè)績增長，權(quán)益占比需繼續(xù)提升。
據(jù)了解，景瑞控股上半年共新增了7塊土地，新增土儲總建面積76.7萬平方米，與上年同期相比下滑了46%，新增土地投資總額37.09億元，拿地銷售比0.37，而目前百強房企的平均水平為0.42。
總負債452億，年內(nèi)所發(fā)票據(jù)利率均超10厘
拿地放緩的景瑞控股，有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑其資金緊張。數(shù)據(jù)顯示，截至2019年6月底，景瑞控股的總負債為452.15億元，與2018年底的390.69億元相比上漲逾60億元，凈債務(wù)資本比率為72%，與2018年底相比增長8個百分點。
在景瑞控股逾400億元的負債中，未償還借款總額為209.65億元(2018年底這個數(shù)據(jù)為187億元)，其中一年內(nèi)到期的借款為103.8億元。不過，在景瑞控股的賬面上，銀行及手頭的現(xiàn)金約為142億元，其中30.87億元現(xiàn)金受到了限制。
此外，景瑞控股也在不斷的高息發(fā)債。公告顯示，2019年1月和4月，景瑞控股分別發(fā)行了2020及2021年到期的優(yōu)先票據(jù)，金額分別為1.5億美元和2億美元，利率分別為13厘和10.875厘；7月18日，景瑞控股發(fā)行2022年到期的2.6億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為12厘。據(jù)景瑞控股披露，公司上述發(fā)債所募資金，均用于再融資集團現(xiàn)有債務(wù)，通俗一點就是“借新還舊”。
上述房地產(chǎn)專家表示，企業(yè)能夠接受如此高的融資成本，說明該業(yè)現(xiàn)金流確比較緊張，對資金的需求十分急迫，同時也說明企業(yè)的資信評級可能不太理想。
高息發(fā)債推高了景瑞控股的融資成本。2019年1-6月，景瑞控股的融資成本為2.16億元，而上年同期為1.38億元。一位證券市場評論人告訴記者：“高企的融資成本會造成企業(yè)資金壓力，同時對企業(yè)的營運能力和銷售能力、周轉(zhuǎn)能力要求更高，一旦遭遇銷售業(yè)績下滑或其他不可測因素，會成為拖累企業(yè)的最后一根稻草。”
旗下兩公司被寧波住建點名，項目存質(zhì)量問題
除了資金鏈，景瑞控股屢受質(zhì)疑的還有旗下樓盤的質(zhì)量。據(jù)寧波晚報報道，位于寧波的景瑞?望府，2號樓外墻出現(xiàn)大面積鼓包、開裂、脫落等問題，業(yè)主們猜測是偷工減料導致的質(zhì)量問題。
今年7月，寧波市住建局公布一批涉嫌嚴重違法違規(guī)企業(yè)名單，寧波景浩置業(yè)有限公司在列，涉及的工程是“高新區(qū)X03-01-32地塊項目”，項目推廣名稱是“景瑞時光里”。
8月，寧波市住建部召開了住宅工程質(zhì)量突出問題治理集中約談會議，5家房地產(chǎn)企業(yè)的主要負責人和分管質(zhì)量負責人被約談，其中包括寧波景瑞置業(yè)有限公司。這5家企業(yè)開發(fā)的住宅項目，在“利奇馬”臺風期間，暴露出的主要質(zhì)量問題是：地下車庫滲水嚴重；外墻空鼓，出現(xiàn)大面積脫落；應(yīng)對惡劣天氣的應(yīng)急防范能力不足等。
景瑞控股官網(wǎng)披露的資料顯示，寧波景瑞置業(yè)有限公司和寧波景浩置業(yè)有限公司是景瑞?緹香郡項目和景瑞?高新項目的開發(fā)商，這兩家公司均隸屬于景瑞控股。
