- 國瑞置業上市5周年：銷售依賴北京市場 高成本“借新還舊”凈負債率達147%
- 2019年09月23日 來源：中國網財經
提要：上市5年多，國瑞置業股價最高為4.43港元，最近一年則長期徘徊在發行價下方，截至9月20日收盤每股報價1.42港元。
2014年7月7日，國瑞置業在港交所敲鐘上市。上市5年多，國瑞置業股價最高為4.43港元，最近一年則長期徘徊在發行價下方，截至9月20日收盤每股報價1.42港元。
對于二級市場的長期低迷，國瑞置業在回復記者采訪時表示：“二級市場股價波動有政策、市場、大環境等多方面因素影響，但堅信市場最終會回歸價值投資。公司致力于做好主業，提升盈利水平，為廣大股東投資者帶來更好的回報。”
與股價下滑不同是，國瑞置業自上市以來銷售規模持續擴大。數據顯示，2014-2018年，國瑞置業的銷售規模分別為62億元、65.69億元、110.99億元、148.76億元和219.13億元。2019年，國瑞置業將合約銷售目標定為280億元，其中上半年已完成128.3億元，年度目標完成率為46%。
國瑞置業表示，在市場競爭和調控壓力下，公司順應市場形勢變化，因城施策、優化產品結構，滿足不同層次的市場需求，有效提升市場份額，推進銷售快速增長。
不過，放眼整個房地產行業，規模實現快速增長的國瑞置業的排名依然相對落后?？硕鹑涨芭兜呐判邪耧@示，國瑞置業今年上半年在全國房地產企業中位列第84。資料顯示，國瑞置業成立于1994年，同年成立的富力地產年度銷售金額早已經逾千億，禹洲地產2018年的銷售也超過了500億元。
過半銷售額由北京市場貢獻
國瑞置業起步于汕頭、壯大于北京，今天的銷售成績，與北京關系密切。以2019年上半年為例，在國瑞置業128.28億元的銷售額中，北京貢獻了66.87億元，占比52.1%；排名第二、第三的分別是蘇州、崇明島，銷售金額分別為14.13億元和7.31億元，占比分別為11%和5.7%。
從項目來看，位于北京的豐臺西鐵營、海淀翠湖和豐臺小瓦窯三個項目的簽約銷售額分別為11.76億元、19.05億元和35.56億元，合計金額為66.34億元，占總銷售額的比例為51.7%。據了解，豐臺小瓦窯是2018年國瑞聯合世茂房地產以31.25億元競得的住宅用地，國瑞擁有該項目51%的權益。
除了住宅，國瑞置業近年來在商業方面也頗下功夫。2019年中報顯示，國瑞置業目前擁有12個投資物業，其中5個位于北京；公司總租金收入2.85億元，2.6億元是由北京項目所貢獻。無論是住宅還是商業，國瑞置業對北京市場都存有一定的依賴。
不過，從土地儲備來看，國瑞置業在京津冀地區的土地儲備似乎所剩不多。2019年中報顯示，截至6月30日，國瑞置業總土地儲備面積1608萬平方米，相應貨值逾1200億元，平均土地成本2878元/平方米。從城市群分布上看，京津冀、粵港灣、長三角區域占比分別為23%、21%和9%。
在2019年中報中，國瑞置業沒有披露報告期內的新增土儲情況，記者也未能從其他途徑查詢到相關信息。不過，對比2018年底的數據，國瑞置業的總土儲減少逾60萬平方米。
談到未來的拿地策略，國瑞置業對記者表示，區域上聚焦大灣區，通過合作開發、城市更新等方式，獲取資金占用少、風險低、價值高的項目。規模上不設置具體目標，而是強調土地的質量和價值。
凈資本負債率147%
隨著銷售規模的擴大，國瑞置業的負債也水漲船高。
截至2019年6月30日，國瑞置業的總負債為619.82億元，與2014年同期的177.37億元相比增長了2.49倍；凈資本負債比率為147%，而據相關部門統計，2019年上半年上市房企這個數據的平均水平為117.7%。
國瑞置業今年以來還進行了高成本發債融資。2019年2月和3月，國瑞置業共發行了4.55億美元的優先票據，票面利率13.5%，融資主要用途為“借新還舊”。
盡管凈資產負債率超出了平均水平，且進行了高息融資，但國瑞置業在今年上半年仍被評為“上市公司風險控制五強”。
有市場人士認為，國瑞置業的財務表現擔不起這份榮譽。對此，國瑞置業表示，房企普遍負債率較高，當前的債務規模符合國瑞置業目前的發展階段，公司從未出現過債務違約現象，擁有良好的信譽，公司對目前的償債能力有信心。
值得一提的是，去年的9月10日，標普曾將國瑞置業的長期主體信用評級從“B”下調至“B-”，展望為負面；同年12月24日，標普將國瑞置業的長期主體信用評級“B-”及其未到期優先無抵押債券的長期債項評級“CCC+”列入負面信用觀察名單。對于一年前的評級下調，國瑞置業給記者的回復中指出，標普評級是一個隨著公司未來發展動態調整的過程，從目前的市場形勢來看，信用評級下調只是暫時的，也是中國房地產行業在調整過程中難以避免的陣痛，隨著國瑞置業可售項目的增加，商業地產租金收入的進一步提高，公司的財務結構將更加穩健。
項目因質量問題遭投訴
國瑞置業方面告訴記者：“公司今年的重點工作為降債，實現項目高周轉，緊抓回款，去庫存的主旨目標。”
有房地產專家在接受記者采訪時表示：“對于房地產企業來說，高周轉是把雙刃劍。一方面，快速拿地、快速開發、快速去化、快速回款、再快速拿地的過程可以快速增加市場供給；但另一方面，如果企業周轉過快而企業自身并不能具備相應的運營能力，則極有可能自身資金鏈出現問題。同時，在這種經營導向的指引下，工程質量可能得不到保證，帶來一些質量等問題。”
記者近期接到北京國瑞熙墅業主的投訴，稱該小區存在漏水等嚴重的質量問題，業主還稱該項目存在虛假網簽情形。在人民網地方領導留言板上，也有北京國瑞熙墅業主稱，所買房屋存在墻面所用施工材料不合格等問題。
針對上述投訴是否屬實，記者向國瑞置業方面進行求證，但國瑞置業沒有正面回答此問題，僅表示：對于業主們反應的個體問題，項目公司將與業主保持溝通暢通，切切實實把業主訴求放心上，讓廣大業主放心入住。
今年4月，國瑞置業旗下的國瑞?紫金臺項目也曾遭遇業主維權。有業主反映稱，自己購買的國瑞紫金臺項目此前注明的權利性質是商品房，規劃用途是酒店式公寓，在房屋交易、使用過程中，一直都是按普通住宅管理的。但今年1月，業主在出售房屋時卻被告知，房子屬于商業辦公類項目，上市交易要受到北京市商辦326新政的限制。
