截至8月31日，A股房企年中報(bào)披露收官。從營(yíng)業(yè)收入看，A股房企業(yè)績(jī)分化明顯。綠地控股、萬科和保利地產(chǎn)繼續(xù)穩(wěn)坐A股房企營(yíng)收前三甲，曾經(jīng)的老牌房企萬通地產(chǎn)卻只能靠處置非流動(dòng)資產(chǎn)支撐利潤(rùn)。

數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，A股119家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入9128.61億元，營(yíng)業(yè)總收入排名前3的房企合計(jì)錄得營(yíng)業(yè)總收入4120.48億元，貢獻(xiàn)占比超過45%。

“綠萬保”穩(wěn)坐營(yíng)收前三甲

2019年上半年，綠地控股、萬科、保利地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2015.87億元、1393.20億元和711.41億元，再度登上A股房企營(yíng)收前三甲。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2015年至今，綠地控股、萬科和保利地產(chǎn)三家房企營(yíng)收始終遙遙領(lǐng)先其他同行。

細(xì)分來看，2019年上半年，綠地控股于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)取得營(yíng)業(yè)收入為900.91億元，僅占其營(yíng)業(yè)總收入的44.69%；于基建業(yè)務(wù)取得營(yíng)業(yè)收入為1077.46億元，占比為53.45%。

此外，萬科于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1329.90億元，占比為95.46%；保利地產(chǎn)于房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入653.34億元，占比為91.84%。

相較于萬科和保利地產(chǎn)，綠地控股的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)更為多元。有趣的是，多元化的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)并沒有為綠地控股帶來更多的利潤(rùn)，數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，“綠萬保”三家分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)113.38億元、192.86億元和129.64億元，綠地控股凈利潤(rùn)為三家房企中最低。

綠地控股半年報(bào)顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率為27.97%，基建業(yè)務(wù)毛利率僅為3.86%。將資金投向毛利率相對(duì)較低的基建業(yè)務(wù)，看起來有點(diǎn)“費(fèi)力不討好”，但中信建投指出，綠地控股借助基建平臺(tái)所形成的TOD拿地模式將助力公司在低能級(jí)城市維持高周轉(zhuǎn)。

中信建投舉例稱，2018年至今，綠地控股先后推動(dòng)長(zhǎng)沙、宿州、陽江宜賓等近20個(gè)高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目落地，占比達(dá)新增土儲(chǔ)的30%以上，其中有多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了年內(nèi)由拿地到回款的高周轉(zhuǎn)效率。

萬科營(yíng)收增速降20個(gè)百分點(diǎn)

Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，A股119家房企總計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入9128.61億元，較2018年同期增長(zhǎng)23.80%。綠地控股、萬科、保利地產(chǎn)上半年?duì)I業(yè)總收入分別同比增長(zhǎng)27.54%、31.47%和19.49%，僅保利地產(chǎn)營(yíng)業(yè)總收入增速低于23.80%。此外，同比2018年，綠地控股和保利地產(chǎn)營(yíng)業(yè)總收入增速均有所提升，但萬科營(yíng)業(yè)總收入增速卻由51.80%降至31.47%。

財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)指出，營(yíng)業(yè)收入同銷售數(shù)據(jù)是兩個(gè)概念，從銷售數(shù)據(jù)看，萬科、保利地產(chǎn)上半年的表現(xiàn)還是不錯(cuò)的。此前，克而瑞研究中心發(fā)布《2019上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》顯示，以權(quán)益金額計(jì)，萬科和保利地產(chǎn)分別排名第三和第四，一二名為碧桂園和恒大，均為港股上市企業(yè)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，普遍來講，受市場(chǎng)降溫、以往基數(shù)較高、成本把控等因素影響，大型房企的營(yíng)收增速開始放緩，不再像過去那樣高歌猛進(jìn)。

萬通地產(chǎn)靠“賣資產(chǎn)”支撐利潤(rùn)

119家房企中，營(yíng)業(yè)總收入下降最厲害的三家企業(yè)依次為*ST華業(yè)、天保基建和萬通地產(chǎn)，分別同比下降96.41%、89.52%和79.75%。其中，曾有“萬通六君子”光芒支撐的北京老牌房企萬通地產(chǎn)較為知名，但如今顯然已風(fēng)光不再。

萬通地產(chǎn)在半年報(bào)中解釋道，營(yíng)收收入大幅下降，系公司所屬子公司本期達(dá)到結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)點(diǎn)的項(xiàng)目比上年同期減少所致。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)還顯示，2019年上半年，萬通地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)2.18億元，同比降31.77%。

記者發(fā)現(xiàn)，在非經(jīng)常性損益項(xiàng)目下，萬通地產(chǎn)通過處置非流動(dòng)資產(chǎn)獲得3.94億元收益。換言之，萬通地產(chǎn)通過出售資產(chǎn)才保證了上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為正。

中銀國(guó)際認(rèn)為，2019年下半年，伴隨房地產(chǎn)行業(yè)政策和融資的進(jìn)一步收緊，區(qū)域市場(chǎng)將呈現(xiàn)需求、供給、政策等各個(gè)層面的分化，銷售及投資下行壓力加大，弱市下龍頭強(qiáng)者恒強(qiáng)。

民生證券則表示，在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗的前景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)以“穩(wěn)”為主。同時(shí)，上半年的調(diào)控收緊主要集中在融資端而非銷售端，龍頭房企依賴其營(yíng)銷端和融資端的巨大優(yōu)勢(shì)，有望帶動(dòng)行業(yè)集中度進(jìn)一步的提升。