- 富力地產(chǎn)暫停拿地背后：10年6次踏空風(fēng)口 資金鏈緊繃
- 2019年08月02日 來源：斑馬消費(fèi)
提要：一份“暫停拿地”內(nèi)部文件的傳出，讓富力地產(chǎn)再度陷入輿論的風(fēng)口浪尖。暫時(shí)放棄未來、僅著眼當(dāng)下，是該公司負(fù)債高企、銷售疲軟的無奈之舉。
一份“暫停拿地”內(nèi)部文件的傳出，讓富力地產(chǎn)再度陷入輿論的風(fēng)口浪尖。
暫時(shí)放棄未來、僅著眼當(dāng)下，是該公司負(fù)債高企、銷售疲軟的無奈之舉。
富力地產(chǎn)曾貴為“華南五虎”之首，卻在最近10年里接連踏空行業(yè)風(fēng)口，這家老牌房企究竟錯(cuò)過了什么？連續(xù)踏空行業(yè)風(fēng)口。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，相比國(guó)內(nèi)其他房企，富力地產(chǎn)在最近10多年來的策略有點(diǎn)“錯(cuò)亂”。
2007年，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額161億元，僅次于萬科、綠地和中海，位居行業(yè)第四。
當(dāng)年，公司宣布住宅和商業(yè)地產(chǎn)平行發(fā)展，向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商傾注大量資金，讓公司凈負(fù)債率達(dá)到139.5%。商業(yè)地產(chǎn)投入資金大、回報(bào)周期長(zhǎng)，公司現(xiàn)金流被拖累，在2008年全球金融危機(jī)中，公司資金鏈緊繃。
2009年，國(guó)家出臺(tái)4萬億刺激措施，公司未能及時(shí)抓住機(jī)會(huì)發(fā)展住宅產(chǎn)品，被恒大等房企后來居上甩在身后。2010年至2012年，富力地產(chǎn)銷售規(guī)模維持在300億元左右。
2012年，國(guó)內(nèi)一二線城市住宅市場(chǎng)成交量逐漸攀升，大多數(shù)房企業(yè)績(jī)集體飄紅，公司反其道而行，在二三四線城市瘋狂拿地。
2013年，公司拿地耗資430億元，不湊巧的是，當(dāng)年全國(guó)樓市調(diào)控升級(jí)，樓市成交寡淡，公司業(yè)績(jī)慘到冰點(diǎn)，實(shí)際協(xié)議銷售額342億元，僅比上年多出20億元。
之后，公司在一級(jí)土地市場(chǎng)一度沉寂。在2014年至2016年，一些熱點(diǎn)城市迎來發(fā)展的最好時(shí)機(jī)，公司謹(jǐn)慎保守的拿地與市場(chǎng)開拓策略，又一次失去快速“崛起”的機(jī)會(huì)。
2015年，熱點(diǎn)城市住房需求旺盛，購(gòu)買力釋放之后，房?jī)r(jià)上漲較快，中指院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年樓市總成交量同比增長(zhǎng)20.56%。
2016年在“去庫(kù)存”背景下樓市再迎新一輪上漲，當(dāng)年公司終于獲得突破，實(shí)現(xiàn)銷售金額608.6億元，同比增長(zhǎng)12%。
2017年，公司做出讓外界看不懂的策略，斥資199億元一口吞下77家萬達(dá)酒店，并接盤萬達(dá)海外兩個(gè)項(xiàng)目耗資數(shù)十億。富力一躍成為全球最大豪華酒店業(yè)主，直接導(dǎo)致公司凈資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)攀升至169.6%。
2018年，公司繼續(xù)執(zhí)行下沉至三四線城市策略，當(dāng)年末未竣工權(quán)益土地儲(chǔ)備面積里，來自三四線城市土地儲(chǔ)備面積占比58.38%，隨著棚改政策收緊，銷售不容樂觀。負(fù)債高企銷售疲軟
富力地產(chǎn)屢次“踏空”行業(yè)風(fēng)口，錯(cuò)過了諸多發(fā)展機(jī)遇，是如今公司負(fù)債高企、行業(yè)排名跌落的重要原因。
2015年，公司寄予厚望的回A計(jì)劃落空，之后寄希望于高周轉(zhuǎn)和高杠桿，并未有實(shí)質(zhì)效果，反而讓公司負(fù)債持續(xù)攀升，居高不下。
截至2019年一季度末，公司負(fù)債總額達(dá)到3218.61億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到82.04%，較去年末的80%增長(zhǎng)2個(gè)百分點(diǎn)。公司凈資產(chǎn)負(fù)債率在2018年末達(dá)到184.1%，為公司最近15年來最高值。
截至2019年3月末，公司借款余額1952.34億元，較2018年末增加320億元，這些3個(gè)月里獲得的借款，主要用于償還公司以前的欠債——借新償舊。
記者發(fā)現(xiàn)，2018年公司的發(fā)債次數(shù)創(chuàng)歷年新高，累計(jì)發(fā)債不少于26次。搜狐財(cái)經(jīng)曾不完全統(tǒng)計(jì)，其在當(dāng)年內(nèi)發(fā)債金額超過500億元。
從借款期限來看，公司將在2019年至2022年迎來集中償債高峰。僅在2019年1-5月，公司需要回售的債券金額就達(dá)161.5億元，還不包括短期融資券等其他債券。
此時(shí)，地產(chǎn)行業(yè)融資政策收緊，對(duì)富力地產(chǎn)無疑雪上加霜。
在這一背景下，富力地產(chǎn)宣告“暫停拿地”“抓銷售、促回款”，實(shí)屬無奈之舉。
2018年富力地產(chǎn)達(dá)到自身巔峰，年銷售金額1310.6億元，同比增長(zhǎng)60%，遠(yuǎn)超過去兩年12%和14%的增速。
進(jìn)入2019年，公司銷售增速急轉(zhuǎn)直下。1至7月，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)未經(jīng)審核銷售金額707.2 億元，同比增長(zhǎng)5%，僅完成年度銷售目標(biāo)1600億元的44.2%。
華夏地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，富力地?cái)孬@23幅地塊，耗資136.07億元，在50家房企拿地金額排名中，位居第37位。
