- 租賃物業不好做 轉型7年的SOHO中國欲重回開發一線
- 2019年07月12日 來源：中國經濟網
提要：6月28日，SOHO中國在北京舉行物業銷售推介會，宣布出售物業計劃，涉及北京、上海13處物業，預估總價值78億元。此外，在這次推介會上，SOHO中國董事長潘石屹還傳達出或重回房地產老本行的信號。
6月28日，SOHO中國在北京舉行物業銷售推介會，宣布出售物業計劃，涉及北京、上海13處物業，預估總價值78億元。此外，在這次推介會上，SOHO中國董事長潘石屹還傳達出或重回房地產老本行的信號。
值得玩味的是，早在2018年3月份舉行的業績發布會上，潘石屹曾明確表示公司“非核心資產已全部銷售完，剩下的不再銷售”。
如今才過去一年多時間，潘石屹再次售賣資產的原因真的是對外所宣稱的“持有量太大了”嗎？若重回地產行業，SOHO中國還有多少競爭力？對此，記者致函SOHO中國，截至發稿，未獲得回復。
售賣資產或因轉型掉隊
6月28日，在北京舉行物業銷售推介會上，SOHO中國宣布出售部分在持物業，其中涉及北京和上海13處物業，預估總價值78億元。
據了解，首批交易包含五個項目，分別為北京望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO三大地標建筑和上海SOHO東海廣場、SOHO中山廣場部分物業，具體9個單獨標的物業，交易方式為資產交易和股權交易兩種。
可以看到的是，本次交易的項目皆位于北京、上海核心地段，為整層辦公或整棟會所項目，且均在已租狀態，租金回報率也相對較穩定。年報顯示，截至2018年年末，SOHO中國投資物業平均出租率高達96%，其中，望京SOHO的出租率為98%，租金收入達到3.86億元。
需要提及的是，SOHO中國從2014年以來就開始“賣賣賣”，據記者不完全統計，2014年至2018年3月SOHO中國已出售或將要出售的額自持物業涉及金額或超350億元，加上此次78億元，其已回籠資金近430億元。
而從其業績來看，頻繁出售資產或與其轉型后逐漸掉隊有關。2012年SOHO中國宣布從“開發銷售”轉為“自持租賃”，其收入也由之前的賣樓轉為收租，這也成為其營收利潤大幅縮水的轉折年。
年報顯示，近幾年SOHO中國的營收一直徘徊在20億元。2013年至2017年，SOHO中國的營收分別為142.6億元、60.98億元、9.95億元、15.77億元和19.63億元。尤其是2018年，SOHO中國的營收為17.21億元，同比減少12.32%；其中租金收入約17.35億元，上漲約4%，期內歸屬于公司權益股東稅后凈利潤約為19.25億元，同比下降59.33%
而作為對比的是，2012年SOHO中國營收為153.05億元，期內凈利潤約106億元，彼時其甚至提出要在5年內超越萬科A，而如今看來，萬科2018年的營收額為2976.8億元，是SOHO中國的172.98倍。
甚至于，10年前被SOHO中國力壓的中國恒大如今已成為了營收之王。據樂居財經《2018中國上市房企營收排行榜TOP100》，2018年中國恒大以營收4678.14億元位居第一位，是SOHO中國的271.83倍。
試想一下，如果當年SOHO中國并未轉型，繼續聚焦辦公樓開發，對比現今的中國恒大、萬科A又將如何？
或考慮重新拿地
不過，時光無法倒流，很明顯的是7年前的轉型讓SOHO中國已經嚴重掉隊。不過，此次潘石屹售賣資產與以往不同，或帶有“尋求新的額盈利增長點”的考量。
在此次推介會上，SOHO中國董事長潘石屹宣稱回籠資金或有重新拿地建房的考慮。“下一步SOHO中國將打算集中在一線城市最繁華的地段拿地，部分資金還將用來還債”，潘石屹說道。
實際上，細分來看，SOHO中國轉型后，租金成為其營收主要來源，而2014年至2018年間租金對公司的總營收的貢獻從7%增至100%，但租金收入增幅并不大。年報顯示，2014年至2018年，SOHO中國的租金收入分別為4.25億元、10.25億元、15.11億元、16.69億元和17.35億元。
另一方面，潘石屹也曾表示并不看好SOHO中國的共享辦公業務SOHO3Q的利潤，但對于自持物業所帶來的價值潘石屹是看好的。“未來錢可能不值錢，但SOHO物業會很值錢”，潘石屹曾如此表示，并透露出SOHO中國下一步有在一線城市中心地段拿地的計劃。
既然計劃在中心地段拿地，又為何售賣原本就在中心地段的項目呢？潘石屹表示，目前公司持有的資產量太大，為進一步優化集團的資產配置，在出售完78億元資產以后，將終結散售模式。
據業內人士透露，“SOHO中國此番動作，也有可能是為了更好地輔助‘自持租賃’的發展。”畢竟SOHO中國自持物業量太大，而近幾年寫字樓租金回報率不高，甲級寫字樓市場遇冷。如果單純只做持有的話，SOHO中國的壓力會很大。
財經評論員嚴躍進表示，轉型后仍須關注來自資金方面的壓力，因為轉型本身往往會帶來資金流的變化。若不出售項目，那么公司面臨的資金壓力將會很大。對于一些物業來說，拋售后進行資金回籠，本身也是一種良好的經營模式。
財報顯示，2014年至2018年，SOHO中國資產負債率平均值保持48%左右。而2018年，SOHO中國的凈負債率約為43%，平均借貸成本約4.6%，境外債務占總債務比例約3.5%。雖然相比2018年資產負債率為83.58%的中國恒大要低很多，但SOHO中國也早已不是一個傳統的地產開發企業，這個數字對于目前的SOHO中國來說，也不算小。
此外，SOHO中國在市場上表現不錯的3%物業回報率，與4個點的銀行貸款利息相比，租金回報率還是趕不上銀行貸款利息。
嚴躍進也指出，出售項目的資金一部分用于好地段的拿地和開發，也從一定程度上展現了SOHO中國近期資金不錯的狀況。不過，錯過地產發展的黃金十年，SOHO中國今年6月28日公開表示將重啟房地產開發業務，未來發展如何仍需打一個問號。
