華夏幸福和一般的房地產(chǎn)不同在于產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)，不過這對(duì)于其現(xiàn)金流是個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)。因?yàn)橹鹉陱呢?cái)政收入付款給華夏幸福還要看當(dāng)?shù)刎?cái)政情況，必然存在壞賬的可能，而時(shí)間上也是個(gè)考驗(yàn)。

降價(jià)賣房、轉(zhuǎn)讓土地、出讓股權(quán)……使出各種辦法回籠資金的華夏幸福似乎并沒有明顯緩解現(xiàn)金壓力，反倒是由于一季度集中預(yù)付工程款和土地款，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流跌至-154.54億元，較2018年底的-74.28億元驟降一倍。

與此同時(shí)，公司債務(wù)壓力則在持續(xù)增加。特別是短期有息債務(wù)從2018年末的359.29億元猛增至一季度末的546.80億元。此外，公司將于1-2年、2-3年、3-4年內(nèi)到期有息債務(wù)分別為361.54?億元、402.87?億元和175.53?億元，集中償付壓力巨大。

華夏幸福不僅面臨有息債務(wù)大幅增長(zhǎng)的不利局面，由于公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要集中在環(huán)京地區(qū)，還將承受政策帶來的巨大不利影響，特別是隨著應(yīng)收賬款大幅增加、部分賬齡偏長(zhǎng)，部分涉及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)都將考驗(yàn)華夏幸福的承壓能力。

糾結(jié)的產(chǎn)業(yè)新城與房地產(chǎn)

一直以“產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商”自居的華夏幸福，其實(shí)一直糾結(jié)于產(chǎn)業(yè)新城和住宅的矛盾之中。

一名華夏幸福員工在接受媒體采訪時(shí)曾表示，老板說賣房子是為了更好的布局產(chǎn)業(yè)新城，但是很多人詬病華夏幸福是在借著產(chǎn)業(yè)新城的名義賣房。

從近三年公司營(yíng)業(yè)收入數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)開發(fā)與產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)分別為2016年的353.75億元、175.74億元；2017年289.31億元、289.91億元；2018年515.47億元、305.82億元。

而這些數(shù)據(jù)僅僅反映的是表面想象，從更深層次看，在本就占劣勢(shì)的產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)中， 還存在大量的應(yīng)收賬款。根據(jù)財(cái)報(bào)顯示，2018年末，公司應(yīng)收賬款賬面價(jià)值為344.38億元， 同比增長(zhǎng)82.11%。2019?年3月末，公司應(yīng)收賬款的賬面價(jià)值為384.79億元， 較2018年末增長(zhǎng)11.74%。

這些持續(xù)增長(zhǎng)的應(yīng)收賬款主要是園區(qū)結(jié)算收入大幅增長(zhǎng)，對(duì)應(yīng)的應(yīng)收政府園區(qū)結(jié)算款增加所致， 未來回款主要來自地方政府土地出讓收入。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下，回款穩(wěn)定性必然受區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)影響較大。

進(jìn)一步看，按欠款方歸集的期末余額前五名的應(yīng)收賬款合計(jì)214.67億元， 占比60.96%， 均為地方政府單位。 分別是固安新興產(chǎn)業(yè)示范財(cái)政分局、大廠回族自治縣財(cái)政局、沙城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、長(zhǎng)三角嘉善科技商務(wù)服務(wù)區(qū)管委會(huì)、固安工業(yè)區(qū)財(cái)政分局。

眾所周知，華夏幸福的固安產(chǎn)業(yè)新城可謂是其最成熟案例之一。然而自2002年華夏幸福進(jìn)入固安工業(yè)園區(qū)至今，公司在固安縣域的應(yīng)收賬款高達(dá)101.35億元。其中賬齡在1年以內(nèi)的金額為58.23億元，1-2年的43.12億元。

記者查閱固安縣政府公開信息發(fā)現(xiàn)，2018年固安縣全縣財(cái)政收入為86.3億元。而其涉及的兩個(gè)園區(qū)今年的財(cái)政撥款支出為7.93億元、18.88億元。不過上述回款主要來自于地方政府土地出讓收入。

由此印證華夏幸福真正賺錢的還是房地產(chǎn)銷售，應(yīng)收賬款增加說明華夏幸福產(chǎn)業(yè)園區(qū)這塊業(yè)務(wù)，有收入沒現(xiàn)金流入。

然而房地產(chǎn)這兩年并不好過，華夏幸福在2018年公司資產(chǎn)減值損失為25.25億元，同比大幅增加16.93億元。其中存貨跌價(jià)損失大9.30億元。而應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款為主的還賬損失也達(dá)到13.70億元。

現(xiàn)金流窘境

當(dāng)前，華夏幸福仍然處于經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈流出的狀態(tài)。2018年公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流為-74.28億元，而到今年一季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)凈現(xiàn)金流為-154.54億元。

同時(shí)，公司現(xiàn)金收入比為89.64%，同比減少41.24%，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金獲現(xiàn)能力明顯減弱。而在籌資活動(dòng)現(xiàn)金流同樣出現(xiàn)大幅下滑，在2018年籌資活動(dòng)凈現(xiàn)金流為-64.90億元，同比由大幅凈流入轉(zhuǎn)為凈流出。當(dāng)然，公司的仍然主要依靠外部融資，這也就是今年一季度發(fā)生了較大規(guī)模借款活動(dòng)。

實(shí)際上，今年一季度，公司營(yíng)業(yè)收入為102.92億元，同比增長(zhǎng)8.51%；毛利潤(rùn)為67.20億元，同比減少5.89%；其中產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入為59.96億元，同比減少16.88%；毛利潤(rùn)為50.79億元，同比減少9.09%；房地產(chǎn)則實(shí)現(xiàn)雙增長(zhǎng)。

不過，不知是拿地策略改變，還是實(shí)力影響。華夏幸福拿地速度開始減弱。6月19日，公司公告稱，華夏幸福2019年下半年拿地將不超過200億元。而在今年上半年在土地儲(chǔ)備上披露數(shù)據(jù)顯示為58.28億元。這與同一量級(jí)的華潤(rùn)置地和新城控股相去甚遠(yuǎn)。

值得注意的是，華夏幸福在深耕環(huán)京區(qū)域的同時(shí)，正在加快布局長(zhǎng)三角、珠三角等地產(chǎn)業(yè)新城。異地復(fù)制持續(xù)推進(jìn)也有利于促進(jìn)其產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)展。

而唯一需要注意的是，這種經(jīng)營(yíng)模式容易受到國(guó)家及地方政府相關(guān)政策、地方投融資環(huán)境和地方政府支付能力的影響較為明顯。“對(duì)公司的項(xiàng)目管理能力、持續(xù)開發(fā)能力、資金管理能力和政府溝通能力等都有較高要求，環(huán)北京地區(qū)擴(kuò)張至長(zhǎng)三角等區(qū)域的過程中， 面臨一定復(fù)制難度。”有專業(yè)人士分析稱。