- 華夏幸福兩頭承壓：東家的日子難過、現金流壓力劇增
- 2019年06月21日 來源：富凱財經
提要：華夏幸福不僅面臨有息債務大幅增長的不利局面，由于公司房地產開發業務主要集中在環京地區，還將承受政策帶來的巨大不利影響，特別是隨著應收賬款大幅增加、部分賬齡偏長，部分涉及區域房地產市場波動都將考驗華夏幸福的承壓能力。
華夏幸福和一般的房地產不同在于產業新城建設，不過這對于其現金流是個嚴峻考驗。因為逐年從財政收入付款給華夏幸福還要看當地財政情況，必然存在壞賬的可能，而時間上也是個考驗。
降價賣房、轉讓土地、出讓股權……使出各種辦法回籠資金的華夏幸福似乎并沒有明顯緩解現金壓力，反倒是由于一季度集中預付工程款和土地款，導致經營活動凈現金流跌至-154.54億元，較2018年底的-74.28億元驟降一倍。
與此同時，公司債務壓力則在持續增加。特別是短期有息債務從2018年末的359.29億元猛增至一季度末的546.80億元。此外，公司將于1-2年、2-3年、3-4年內到期有息債務分別為361.54?億元、402.87?億元和175.53?億元，集中償付壓力巨大。
華夏幸福不僅面臨有息債務大幅增長的不利局面，由于公司房地產開發業務主要集中在環京地區，還將承受政策帶來的巨大不利影響，特別是隨著應收賬款大幅增加、部分賬齡偏長，部分涉及區域房地產市場波動都將考驗華夏幸福的承壓能力。
糾結的產業新城與房地產
一直以“產業新城運營商”自居的華夏幸福，其實一直糾結于產業新城和住宅的矛盾之中。
一名華夏幸福員工在接受媒體采訪時曾表示，老板說賣房子是為了更好的布局產業新城，但是很多人詬病華夏幸福是在借著產業新城的名義賣房。
從近三年公司營業收入數據看，房地產開發與產業新城建設分別為2016年的353.75億元、175.74億元；2017年289.31億元、289.91億元；2018年515.47億元、305.82億元。
而這些數據僅僅反映的是表面想象，從更深層次看，在本就占劣勢的產業新城建設中， 還存在大量的應收賬款。根據財報顯示，2018年末，公司應收賬款賬面價值為344.38億元， 同比增長82.11%。2019?年3月末，公司應收賬款的賬面價值為384.79億元， 較2018年末增長11.74%。
這些持續增長的應收賬款主要是園區結算收入大幅增長，對應的應收政府園區結算款增加所致， 未來回款主要來自地方政府土地出讓收入。在當前房地產市場形勢下，回款穩定性必然受區域房地產市場波動影響較大。
進一步看，按欠款方歸集的期末余額前五名的應收賬款合計214.67億元， 占比60.96%， 均為地方政府單位。 分別是固安新興產業示范財政分局、大廠回族自治縣財政局、沙城經濟開發區管委會、長三角嘉善科技商務服務區管委會、固安工業區財政分局。
眾所周知，華夏幸福的固安產業新城可謂是其最成熟案例之一。然而自2002年華夏幸福進入固安工業園區至今，公司在固安縣域的應收賬款高達101.35億元。其中賬齡在1年以內的金額為58.23億元，1-2年的43.12億元。
記者查閱固安縣政府公開信息發現，2018年固安縣全縣財政收入為86.3億元。而其涉及的兩個園區今年的財政撥款支出為7.93億元、18.88億元。不過上述回款主要來自于地方政府土地出讓收入。
由此印證華夏幸福真正賺錢的還是房地產銷售，應收賬款增加說明華夏幸福產業園區這塊業務，有收入沒現金流入。
然而房地產這兩年并不好過，華夏幸福在2018年公司資產減值損失為25.25億元，同比大幅增加16.93億元。其中存貨跌價損失大9.30億元。而應收賬款和其他應收款為主的還賬損失也達到13.70億元。
現金流窘境
當前，華夏幸福仍然處于經營性現金流凈流出的狀態。2018年公司經營活動凈現金流為-74.28億元，而到今年一季度經營活動凈現金流為-154.54億元。
同時，公司現金收入比為89.64%，同比減少41.24%，經營現金獲現能力明顯減弱。而在籌資活動現金流同樣出現大幅下滑，在2018年籌資活動凈現金流為-64.90億元，同比由大幅凈流入轉為凈流出。當然，公司的仍然主要依靠外部融資，這也就是今年一季度發生了較大規模借款活動。
實際上，今年一季度，公司營業收入為102.92億元，同比增長8.51%；毛利潤為67.20億元，同比減少5.89%；其中產業新城業務營業收入為59.96億元，同比減少16.88%；毛利潤為50.79億元，同比減少9.09%；房地產則實現雙增長。
不過，不知是拿地策略改變，還是實力影響。華夏幸福拿地速度開始減弱。6月19日，公司公告稱，華夏幸福2019年下半年拿地將不超過200億元。而在今年上半年在土地儲備上披露數據顯示為58.28億元。這與同一量級的華潤置地和新城控股相去甚遠。
值得注意的是，華夏幸福在深耕環京區域的同時，正在加快布局長三角、珠三角等地產業新城。異地復制持續推進也有利于促進其產業新城建設業務的持續發展。
而唯一需要注意的是，這種經營模式容易受到國家及地方政府相關政策、地方投融資環境和地方政府支付能力的影響較為明顯。“對公司的項目管理能力、持續開發能力、資金管理能力和政府溝通能力等都有較高要求，環北京地區擴張至長三角等區域的過程中， 面臨一定復制難度。”有專業人士分析稱。
