- 雅居樂躍進(jìn)千億海南拖后腿 頻頻補(bǔ)血六大券商給差評(píng)
- 2019年04月08日 來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
提要：4月1日，雅居樂集團(tuán)控股有限公司公布了2018年業(yè)績(jī)。去年雅居樂集團(tuán)累計(jì)銷售金額達(dá)1026.7億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)14.5%。盡管銷售額突破千億，但是并沒有完成2018年制訂的銷售目標(biāo)。
4月1日，雅居樂集團(tuán)控股有限公司（簡(jiǎn)稱“雅居樂集團(tuán)”）公布了2018年業(yè)績(jī)。
去年雅居樂集團(tuán)累計(jì)銷售金額達(dá)1026.7億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)14.5%。盡管銷售額突破千億，但是并沒有完成2018年制訂的銷售目標(biāo)。公司2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額561.45億元，較2017年增加8.8%；經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為221.18億元，較去年增加33.3%。股東應(yīng)占利潤(rùn)為71.25億元，較去年增加18.3%。每股基本盈利為1.835元，較2017年1.552元增長(zhǎng)0.283元。
雅居樂集團(tuán)向股東派發(fā)2018年度末期股息每股0.5港元，連同已派發(fā)的2018年度中期股息每股0.5港元，2018年的全年派息合計(jì)為每股1港元，較去年增加11.1%。
年報(bào)顯示，雅居樂集團(tuán)2018年資產(chǎn)總額為2304.46億元，較去年增長(zhǎng)41.1%。公司的負(fù)債總額為1754.65億元，較去年增長(zhǎng)47.2%。其中流動(dòng)負(fù)債1203.78億元，較去年增長(zhǎng)44.2%；非流動(dòng)負(fù)債為550.87億元，較去年增長(zhǎng)54.3%。
截至2018年末，雅居樂集團(tuán)凈負(fù)債率為79.1%，相較于2017末的71.4%增長(zhǎng)7.7%。
現(xiàn)金存量方面，截至2018年12月31日，雅居樂集團(tuán)的現(xiàn)金及銀行存款總額為450.62億元，較2017年同比增加49.6%。去年雅居樂集團(tuán)利息支出為50.56億元，較去年增長(zhǎng)52.6%；資本化利息為36.58億元，較去年增長(zhǎng)78.4%。
另外，雅居樂集團(tuán)總借貸為885.29億元，一年內(nèi)到期需還的短期借貸約353.33億元，公司的賬面現(xiàn)金勉強(qiáng)覆蓋短期債務(wù)。
為了減緩資金壓力，雅居樂2018年多次在境內(nèi)外發(fā)債，各類融資總計(jì)約242億元人民幣。
2018年3月1日，雅居樂集團(tuán)發(fā)布公告進(jìn)行3億美元、年利率6.875%的優(yōu)先永續(xù)資本證券融資，此后分別于3月2日、3月27日進(jìn)行了兩次追加，將金額推高至5億美元。
2018年4月10日，雅居樂集團(tuán)又發(fā)行了一筆人民幣46億元的CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）。2018年5月21日，雅居樂集團(tuán)發(fā)布附有特定履行契諾的信貸協(xié)議。協(xié)議顯示，雅居樂集團(tuán)獲授予88.34億港元兼附帶額外25億港元增額權(quán)及2億美元為期48個(gè)月的銀團(tuán)貸款。
2018年7月12日，雅居樂集團(tuán)發(fā)布公告披露發(fā)行于2021年到期2億美元的8.5%優(yōu)先票據(jù)，隨后7月20日額外發(fā)行4億美元于2021年到期的8.5%優(yōu)先票據(jù)，共計(jì)6億美元。2018年11月16日，雅居樂集團(tuán)發(fā)行于2020年到期的4億美元9.5%優(yōu)先票據(jù)。另外，年報(bào)還披露，雅居樂集團(tuán)還發(fā)行了1億美元、利息8.55%的優(yōu)先永續(xù)資本證券。
2018年10月13日，根據(jù)上海證券交易所披露的信息，雅居樂的一筆擬非公開發(fā)行的2018年公司債被終止發(fā)行，發(fā)行規(guī)模為80億元。這筆公司債曾于今年7月被中止發(fā)行，隨后再次提交，結(jié)果再次被拒。
盡管財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示雅居樂集團(tuán)2018年的成績(jī)不錯(cuò)，銷售額也首次突破千億元大關(guān)，但距制定的1100億元銷售目標(biāo)還有70多億元的缺口。對(duì)于沒有完成銷售目標(biāo)的主要原因，記者認(rèn)為是雅居樂集團(tuán)對(duì)2018年海南業(yè)績(jī)預(yù)估過于樂觀，導(dǎo)致錯(cuò)判了市場(chǎng)。
2017年年報(bào)顯示，雅居樂集團(tuán)位于海南的清水灣項(xiàng)目以近人民幣170億元的預(yù)售金額，成為2017年度中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售冠軍。而2017年雅居樂集團(tuán)實(shí)現(xiàn)的897.10億合約銷售中，約23%來源于海南及云南區(qū)域，其中清水灣單盤占集團(tuán)總銷售額的約19%。
據(jù)報(bào)道，雅居樂集團(tuán)為清水灣項(xiàng)目在2018年設(shè)置的銷售目標(biāo)為130億元，并且雅居樂集團(tuán)還以9億美元價(jià)格從大摩手中回購了海南清水灣項(xiàng)目30%權(quán)益，使得公司在清水灣一個(gè)項(xiàng)目上的土地儲(chǔ)備就高達(dá)500萬平方米，超過集團(tuán)總土地儲(chǔ)備的七分之一。
但是2018年4月海南實(shí)施全域限購，過度依賴海南項(xiàng)目業(yè)績(jī)的雅居樂集團(tuán)也受到嚴(yán)重影響。據(jù)新京報(bào)報(bào)道稱，2018年前11月，雅居樂集團(tuán)清水灣項(xiàng)目?jī)H完81.93億元，遠(yuǎn)低于130億元的銷售目標(biāo)。
根據(jù)雅居樂2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)披露，在2018年銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)中，海南、云南兩地的貢獻(xiàn)占比下降至19.2%，僅相當(dāng)于2017年清水灣一個(gè)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)占比。
雅居樂副總裁王海洋表示，“海南調(diào)控確實(shí)是史上最嚴(yán)的，也是全國(guó)最嚴(yán)的。但我們也看到利好的一點(diǎn)，海南的人口才900多萬，而發(fā)展自由貿(mào)易港需要大批量的人才，所以未來人口的紅利、政策的紅利對(duì)整個(gè)海南市場(chǎng)來說非常好。雖然目前海南房地產(chǎn)受到暫時(shí)影響，但未來問題不大。”
對(duì)于雅居樂集團(tuán)2018年的整體表現(xiàn)，23家投行、券商在2018年11月至2019年3月間對(duì)公司進(jìn)行了評(píng)級(jí)。其中興業(yè)、法國(guó)巴黎銀行、麥格理、摩根大通、華僑銀行投資研究、里昂證券、招銀國(guó)際、銀河-聯(lián)昌證券、農(nóng)銀國(guó)際、美銀美林、星展共11家給出買入評(píng)級(jí)，匯豐銀行、華泰金融、高華、花旗銀行、德銀、招商證券6家給出中性評(píng)級(jí)，
而摩根士丹利、瑞信、交銀國(guó)際、野村證券、中金公司以及瑞銀6家投行則給出消極的投資評(píng)級(jí)。
其中，摩根士丹利予雅居樂集團(tuán)“減持”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)8.93港元。摩根士丹利發(fā)表研究報(bào)告稱，雅居樂集團(tuán)未有提供基本盈利數(shù)字，估算基本盈利同比升18%至68億元人民幣，遜市場(chǎng)預(yù)期9%。
瑞信予雅居樂集團(tuán)“跑輸大市”評(píng)級(jí)，升目標(biāo)價(jià)至10.9港元。瑞信發(fā)表研究報(bào)告稱，雅居樂集團(tuán)2019年合同銷售金額同比增長(zhǎng)10%至1,130億元人民幣，意味著去化率需要達(dá)到57%，然而低線城市及海南的市場(chǎng)持續(xù)疲弱，瑞信認(rèn)為此目標(biāo)看來頗具挑戰(zhàn)性。
交銀國(guó)際予雅居樂集團(tuán)“沽出”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)8.10港元。交銀國(guó)際發(fā)表研報(bào)指，由于海南高毛利率項(xiàng)目的貢獻(xiàn)減少，負(fù)債率和融資成本上升，交銀國(guó)際繼續(xù)預(yù)期雅居樂集團(tuán)的利潤(rùn)率下降。
野村證券予雅居樂集團(tuán)“減持”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)8.15港元。野村證券發(fā)表研究報(bào)告指，雅居樂集團(tuán)2018年核心盈利遜預(yù)期，相信其地產(chǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)將放緩。
此外，中金公司予雅居樂集團(tuán)“賣出”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)9.72港元。瑞銀予雅居樂集團(tuán)“賣出”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)8.00港元。
