又一家房企陷入債務(wù)危機(jī)。前腳剛進(jìn)入百?gòu)?qiáng)房企名單的三盛宏業(yè)，后腳便被曝出拖欠員工理財(cái)，并被法院列為“老賴”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前三盛宏業(yè)存續(xù)債券余額超60億元，總負(fù)債超400億元。

百?gòu)?qiáng)房企成“老賴”

公開(kāi)資料顯示，上海三盛宏業(yè)投資(集團(tuán))有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱”三盛宏業(yè)”)起步于1993年，目前已經(jīng)涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、科創(chuàng)及大數(shù)據(jù)、海洋投資、城市建設(shè)、現(xiàn)代生活服務(wù)等多個(gè)領(lǐng)域，具有AA級(jí)信用等級(jí)，旗下?lián)碛腥嗉蚁聦俟荆渲邪ㄒ患褹股上市公司中昌數(shù)據(jù)，一家港股上市公司中昌國(guó)際控股集團(tuán)和一家新三板掛牌公司鈺景園林。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，董事長(zhǎng)陳建銘持股59.41%，為實(shí)際控制人。根據(jù)2019年中報(bào)數(shù)據(jù)，當(dāng)前三盛宏業(yè)總資產(chǎn)為512.48億元，負(fù)債為417.65億元，資產(chǎn)負(fù)債率為81.5%。

8月31日，克而瑞公布的1-8月房企銷(xiāo)售操盤(pán)榜TOP100名單顯示，三盛宏業(yè)以128.6億元的操盤(pán)金額名列第97名。在剛剛出爐的《2019年胡潤(rùn)百富榜》上，陳建銘以100億元位列第398位。此外，官網(wǎng)資料顯示，三盛宏業(yè)還斬獲了“2019年中國(guó)服務(wù)業(yè)企業(yè)500強(qiáng)”、“2019浙商全國(guó)500強(qiáng)第61位”等榮譽(yù)稱號(hào)。

不過(guò)，就是這樣一家看起來(lái)優(yōu)質(zhì)的房企，卻在今年屢屢曝出危機(jī)。據(jù)新京報(bào)等媒體報(bào)道，三盛宏業(yè)此前向員工發(fā)行年化收益率高達(dá)14%的理財(cái)產(chǎn)品來(lái)募集資金，在資金鏈緊繃的局面下，無(wú)法兌付本息的三盛宏業(yè)引來(lái)了員工的上門(mén)討債。據(jù)報(bào)道，這些理財(cái)產(chǎn)品合計(jì)規(guī)模高達(dá)8億元。

業(yè)內(nèi)人士向記者介紹，在去年房企融資渠道收緊以來(lái)，不少房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行面向內(nèi)部員工的基金產(chǎn)品來(lái)籌措資金，認(rèn)購(gòu)門(mén)檻較高，收益率有的甚至高達(dá)18%。

此外，不少中小房企也在融資無(wú)門(mén)時(shí)轉(zhuǎn)向民間借貸，三盛宏業(yè)也不例外。天眼查數(shù)據(jù)顯示，2019年9月以來(lái)，三盛宏業(yè)新增了多條訴訟案件，多數(shù)案由為民間借貸糾紛或借款合同糾紛。

9月24日，三盛宏業(yè)被上海市第二中級(jí)人民法院列為失信被執(zhí)行人，也就是俗稱的老賴。9月27日以來(lái)，陳建銘、上海三盛房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司、上海閆宏企業(yè)管理合伙企業(yè)(有限合伙)分別持有的三盛宏業(yè)4.154億元股權(quán)、2億元股權(quán)以及1.42億元股權(quán)，遭到多地法院凍結(jié)，凍結(jié)期限至2022年。

存續(xù)債券余額超60億

Wind數(shù)據(jù)顯示，目前三盛宏業(yè)在債券市場(chǎng)存續(xù)余額達(dá)61.3億元，其中1-3年內(nèi)到期的為39.8億元。這些債券多數(shù)為2016年以后發(fā)行，且均為私募債，其中2018年和2019年發(fā)行的債券票面利率均高于8%。

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2018年以來(lái)，三盛宏業(yè)凈利潤(rùn)波動(dòng)較大，2016年-2018年歸屬母公司的凈利潤(rùn)分別為2.98億元、0.85億元、1.43億元。2019年上半年則出現(xiàn)大幅虧損，凈利潤(rùn)為-6.75億元，同比下降890.62%。

在自身造血能力下降時(shí)，三盛宏業(yè)只能求助于外部渠道來(lái)維持周轉(zhuǎn)。這也就不難理解，為何三盛宏業(yè)除了在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債外還要向員工籌措資金了。

一家百?gòu)?qiáng)房企緣何會(huì)陷入債務(wù)危機(jī)？在一些固收人士看來(lái)，近年來(lái)出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的房企多數(shù)是倒在了“多元化”上。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉此前也向記者指出，開(kāi)發(fā)商只要不隨意轉(zhuǎn)型，資金鏈一般都是比較安全的。

天風(fēng)證券固定收益首席分析師孫彬彬指出，三盛宏業(yè)涉足地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、科創(chuàng)大數(shù)據(jù)和海洋投資等多個(gè)產(chǎn)業(yè)。多元化發(fā)展進(jìn)入別的行業(yè)，面臨兩方面的問(wèn)題：一方面，經(jīng)驗(yàn)積累不足，風(fēng)險(xiǎn)高；另外一方面，其他行業(yè)多面臨投資大回款慢，資金占用多的問(wèn)題，商業(yè)項(xiàng)目則面臨去化慢，回款周期長(zhǎng)的問(wèn)題。

2016年-2018年，三盛宏業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用分別為3.58億元、11.8億元、14.04億元。在分析人士看來(lái)，財(cái)務(wù)費(fèi)用的大幅提升也是遭遇流動(dòng)性危機(jī)的前兆。“企業(yè)違約或遭遇流動(dòng)性危機(jī)前，其財(cái)務(wù)壓力逐漸增大，融資成本提高，從而造成財(cái)務(wù)費(fèi)用率提高。”孫彬彬稱。

這些信托公司或受連累

在直接發(fā)債遭遇阻礙時(shí)，借道信托融資也成了多數(shù)房企的選擇。據(jù)了解，有多個(gè)信托公司為三盛宏業(yè)提供了信托融資。

據(jù)大業(yè)信托官網(wǎng)信息，由大業(yè)信托發(fā)行的“大業(yè)信托·東方資產(chǎn)112號(hào)(三盛宏業(yè)明裕臨港項(xiàng)目)集合信托計(jì)劃”)第190925期于今年09月25日正式成立，本期成立的信托單位規(guī)模為300萬(wàn)元，本期成立后信托計(jì)劃存續(xù)規(guī)模7.2億元。據(jù)了解，該信托計(jì)劃的風(fēng)控措施中包括三盛宏業(yè)及其實(shí)際控制人陳建銘夫婦提供保證擔(dān)保。

據(jù)記者從業(yè)內(nèi)人士處了解到，今年3月，光大信托曾發(fā)起設(shè)立“樂(lè)居3號(hào)集合資金信托計(jì)劃”，首期募集3.7億元，最高收益9.7%。這一資金用途為青島中昌數(shù)創(chuàng)智慧谷項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。在上述信托計(jì)劃的推介材料中，三盛宏業(yè)以其名下靈山灣地塊以及海高地塊提供第一順位抵押擔(dān)保，土地取得成本5.5億，初始抵押率不超過(guò)67%，后續(xù)追加在建工程抵押，信托期限內(nèi)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入27.13億元，還款來(lái)源充足。實(shí)際控制人陳建銘對(duì)上海三盛宏業(yè)集團(tuán)的差額補(bǔ)足提供連帶責(zé)任擔(dān)保。

去年7月20日，中誠(chéng)信托發(fā)行的中誠(chéng)信托-三盛集團(tuán)特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃規(guī)模為2.4億，投向?yàn)槭茏屔虾Ｈ⒑陿I(yè)投資集團(tuán)持有的特定資產(chǎn)收益權(quán)，用于其補(bǔ)充流動(dòng)資金。

去年6月，愛(ài)建信托發(fā)行的長(zhǎng)盈精英三盛宏業(yè)金華項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃規(guī)模為7億元，信托資金用于向金華銘瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(簡(jiǎn)稱“金華銘瑞”、項(xiàng)目公司)受讓金華項(xiàng)目資產(chǎn)收益權(quán)，受讓資金用于三盛金華項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。還款來(lái)源則為三盛金華項(xiàng)目銷(xiāo)售回款，另外1年期1億元本金由三盛宏業(yè)提供還款資金。

眼下，隨著三盛宏業(yè)陷入流動(dòng)性危機(jī)，這些信托計(jì)劃到期后還能否如期兌付投資人仍是一個(gè)未知數(shù)。業(yè)內(nèi)專家也提醒稱，近年來(lái)發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多數(shù)收益率較高，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)具有較強(qiáng)吸引力，但也出現(xiàn)了不少違約或延期風(fēng)險(xiǎn)事件，投資者應(yīng)注意規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。